+8 (800) 500-27-29

Замена стороны в договоре — investim.info

Смена инвесторов в договоре

“Главбух”. Приложение “Учет в строительстве”, N 4, 2004

При реализации проекта нового строительства инвестор использует собственный и заемный капитал на основании распорядительного документа органа исполнительной власти.

В инвестиционном контракте подробно указываются условия его изменения и прекращения.

В частности, оговорено, что в случае смены инвестора новый обязан возместить предыдущему средства, вложенные в строительство.

Юридический аспект таких взаимоотношений – это отдельная тема.

Мы же поговорим о том, как будет отражаться выплата компенсации и в учете инвестора, с которым расторгнут договор, и в учете инвестора, с которым он заключен.

Пример. Местный орган власти расторг контракт с инвестором, который финансировал строительство подземных гаражей по заказу города и одновременно выступал в роли застройщика.

После этого был заключен контракт на достройку гаражей с другим инвестором. В договоре указано, что этот инвестор должен компенсировать бывшему инвестору фактически понесенные расходы, подтвержденные в установленном порядке.

Их сумма (оплата услуг подрядчиков, зарплата персонала с учетом ЕСН, амортизация оборудования и пр.) составила 3 200 000 руб. (с учетом НДС – 250 000 руб.).

Сначала рассмотрим учет и налогообложение хозяйственной операции у первого инвестора.

Поскольку инвестор совмещал функции застройщика, расходы по строительству гаражей отражались у него в бухучете на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” (субсчет “Строительство объектов основных средств”). Это следует из п.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. НДС по расходам на строительство учитывался на счете 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”.

Таким образом, в учете инвестора были сделаны следующие проводки:

Дебет 08 субсчет “Строительство объектов основных средств” Кредит 60 (02, 70, 69 . )

  • 2 950 000 руб. (3 200 000 – 250 000) – отражены расходы по строительству гаражей;

Дебет 19 Кредит 60

  • 250 000 руб. – отражен НДС по оплате услуг третьих лиц, связанных со строительством гаражей.

Компенсация, которая выплачивается инвестору при расторжении с ним договора, фактически является доходом от передачи имущественных прав на недостроенный объект новому инвестору.

В бухучете суммы такой компенсации отражаются в составе операционных доходов.

Так установлено в п.7 Положения по бухгалтерскому учету “Доходы организации” (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

Передача имущественных прав признается объектом обложения по НДС в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать объект налогообложения передаваемых имущественных прав. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.1 ст.154 Налогового кодекса РФ, иначе говоря, НДС придется начислять на всю стоимость переданных имущественных прав.

При этом инвестор может предъявить к вычету из бюджета “входной” НДС на основании счетов-фактур подрядчиков. Поступить так позволяет пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), которые приобретаются для операций, облагаемых НДС.

В учете инвестора бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет “Прочие доходы”

  • 3 200 000 руб. – начислена компенсация, полагающаяся инвестору при расторжении с ним договора;

Дебет 91 субсчет “Прочие расходы” Кредит 08 субсчет “Строительство объектов основных средств”

  • 2 950 000 руб. – списаны расходы по строительству гаражей;

Дебет 91 субсчет “Прочие расходы” Кредит 68 субсчет “Расчеты по НДС”

  • 488 135,59 руб. (3 200 000 руб. х 18% : 118%) – начислен НДС при передаче имущественных прав на гаражи;

Дебет 99 Кредит 91 субсчет “Сальдо прочих доходов и расходов”

  • 238 135,59 руб. (3 200 000 – 488 135,59 – 2 950 000) – отражен убыток от расторжения договора по строительству гаражей;

Дебет 68 субсчет “Расчеты по НДС” Кредит 19

  • 250 000 руб. – предъявлен к вычету из бюджета НДС по услугам подрядчиков, занятых при строительстве гаражей.

Выручка от реализации имущественных прав является доходом при определении налогооблагаемой прибыли организации (п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ). При этом ее можно уменьшить на расходы, связанные с такой реализацией (пп.1 п.1 ст.253 Налогового кодекса РФ). По данной операции инвестор получил убыток в размере 238 135,59 руб. (при условии, что сумма расходов в бухгалтерском и налоговом учете совпадает). Этот убыток будет уменьшать общую сумму доходов инвестора за отчетный период либо будет перенесен на будущее.

Читать еще:  О проведении спортивных мероприятий — Документ

Теперь поговорим о том, как отражается выплаченная компенсация в учете второго инвестора. Предположим, что он также будет совмещать функции застройщика. Что собой представляет сумма компенсации, выплаченной первому инвестору при расторжении договора? Фактически это расходы, связанные со строительством гаражей.

В учете второго инвестора бухгалтер запишет:

Дебет 08 субсчет “Строительство объектов основных средств” Кредит 60

  • 2 711 864,41 руб. (3 200 000 – 488 135,59) – включена в стоимость строительства сумма компенсации, выплаченной первому инвестору, с которым договор был расторгнут;

Дебет 19 Кредит 60

  • 488 135,59 руб. – отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 3 200 000 руб. – выплачена компенсация первому инвестору.

После того как строительство гаражей будет завершено, инвестор не будет отражать их в составе основных средств. Ведь чтобы отразить в бухучете имущество в составе основных средств, нужно, чтобы одновременно выполнялись условия, перечисленные в п.4 Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Одно из этих условий – организация не планирует продажу активов.

В целях налогообложения прибыли построенные гаражи также не будут включены в состав основных средств, поскольку инвестор не будет их сам использовать и начислять по ним амортизацию (п.1 ст.256 и п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ).

Очень важный момент: когда инвестор сможет предъявить к вычету из бюджета “входной” НДС по работам и услугам, связанным со строительством гаражей? Напомним, что если речь идет о строительстве объектов основных средств, то НДС предъявляется к вычету из бюджета в том месяце, в котором на объект начинают начислять амортизацию (п.6 ст.171 и п.5 ст.172 Налогового кодекса РФ). Однако выясняется, что в нашем случае гаражи не являются основными средствами.

В то же время работы и услуги сторонних организаций, которые инвестор оплачивает при строительстве гаражей, приобретаются для продажи этих гаражей, то есть для операции, облагаемой НДС. Поэтому “входной” НДС по таким работам и услугам можно предъявить к вычету из бюджета в соответствии с п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ.

Как нам разъяснили в МНС России, сделать это можно в том налоговом периоде, когда услуги оплачены и отражены на счете 08, при условии, что у инвестора есть счет-фактура подрядчиков. Ждать окончания строительства не нужно.

Таким образом, выплатив компенсацию бывшему инвестору, новый инвестор сможет предъявить “входной” НДС к вычету из бюджета:

Дебет 68 субсчет “Расчеты по НДС” Кредит 19

  • 488 135,59 руб. – предъявлен НДС к вычету из бюджета.

Замена стороны в договоре: конгломерат уступок прав и переводов долгов?

Заметка по теории обязательственных отношений

Предварительно: по теории сложного обязательственного отношения рекомендую всем интересующимся ознакомиться с работами А.В. Егорова: “Ликвидационная стадия обязательства”, “Многозначность понятия обязательства: практический аспект”, “Структура обязательственного отношения: наработки германской доктрины и их применимость в России”.

Существует позиция (и концептупльно у нас она закреплена в 392.3 ГК), что замена стороны в договоре (“передача договора”; шире и точнее – замена стороны в сложном обязательственном отношении) является иллюстрацией конгломерата многих уступок и переводов долгов.
Мне видится, что такое мнение не вполне точно. В нем не хватает одной существенной детали.

Хочу предложить рассмотреть следующую ситуацию, чтобы проверить основательность сомнений.

Представим, что заключен договор аренды на год. По условиям арендная плата подлежит ежемесячному внесению.

Прошло 6 месяцев, однако арендатор ни один арендный платеж не внес.

После этого арендодатель продает и передает в собственность арендованную вещь иному лицу, которое, соответственно, становится новым арендодателем.

Вопрос: какие пертурбации произошли с правами и обязанностями из договора?

Разберем детально.
1. Обязательство по обеспечению для арендатора спокойного пользования вещью (осевое обязательство во всей структуре отношения).
Здесь мы видим автоматическую смену должника – данная обязанность перешла к новому собственнику, лежит на новом арендодателе.

2. Уже возникшие обязательства по внесению арендой платы.
Я полагаю, что динамики они не претерпели – соответствующие шесть требований остались у старого собственника (прежнего арендодателя). Таким должно быть решение по умолчанию (обоснование чуть ниже, где я пишу про капитал и доход с него).

Читать еще:  Правила парковки возле пешеходного перехода.

3. Различные имевшиеся у прежнего арендодателя преобразовательные права (право на отказ от договора, право на одностороннее изменение договора и др.), состояния претерпевания прежнего арендодателя (например, состояние связанности возможным в будущем отказа от договора со стороны арендатора), различные малые обязанности (всякого рода кредиторские обязанности, долженствования по информированию и др.).
Они также подверглись динамике – перешли к новому арендодателю.

Но я хочу обратить внимание на то, что часто ускользает от внимания: каким образом будут появляться у нового арендодателя требования о внесении арендных платежей за 7-й, 8-й и последующие месяцы?

Сказать, что они якобы будут возникать на логическую секунду у прежнего арендодателя, а затем тотчас же будут переходить к новому. видится, как минимум, контринтуитивным суждением (можно для усиления эффекта “контринтуитивности” представить несколько переходов права собственности – несколько смен арендодателя).

Такой вывод входит в резкое противоречие с хозяйственной логикой: доход с капитала причитается его обладателю. Стало быть, кто как не новый арендодатель должен тут же, непосредственно получить требование о внесении арендного платежа?!

Банкротный тест ещё сильнее показывает верность идеи о первоначальном появлении таких требований у нового арендодателя.
Во всех этих будущих требованиях не наблюдается правопреемства – они возникают первоначально в лице нового арендодателя.

Иными словами. будто бы перенесли “источник”, который порождал эти права: сначала этот источник, выбрасывающий раз в месяц требование, был в руках одного (старого арендодателя), но теперь он переместился к другому (новому арендодателю).

Динамику (правопреемство) мы видим именно в этом самом “источнике”.

Для теоретического объяснения меня удовлетворяет концепция сложного обязательственного отношения. Произошла замена стороны не только в конкретных правах и обязанностях, но также и в некой правовой позиции в целом.

“Нащупать” сложное обязательственное отношение можно и тогда, когда стороны изменяют “договор” на будущее. Например, перенастраивают механизмы внесения будущих арендных платежей. В этом случае нельзя сказать, что происходят некие манипуляции с конкретными субъективными правами (распоряжение будущим правом) – здесь субъективные права уже будут рождаться в соответствии с измененной программой.

Сущностно сложное обязательственное отношение не имеет ничего общего с обязательством (простой связкой требования и долга) – это особа правовая форма, которая описывает общее состояние связанности, демонстрирует связь между различными правами и обязанностями, объясняет наличие некоего “источника” или “программы действий”, “прошивки”.

Замена стороны в договоре — investim.info

Замена сторон корпоративного договора

15.711. На практике замена стороны корпоративного договора может потребоваться в следующих основных случаях:
(i) в случае передачи одним из партнеров по СП принадлежащих ему акций (долей участия в уставном капитале) в пользу третьего лица. Для этих целей в корпоративные договоры довольно часто включают положение, что любая передача участником СП принадлежащих ему акций (долей участия в уставном капитале) общества допускается только при условии, что третье лицо – приобретатель акций (долей участия в уставном капитале) становится стороной корпоративного договора вместо соответствующего участника. Включение в корпоративный договор подобного положения повышает уровень стабильности инвестиций остающихся партнеров в совместный проект, так как новый участник будет связан обязательствами по корпоративному договору, которые ранее были возложены на партнера, вышедшего из проекта (см. подробнее об этом разд. 12.586 выше);
(ii) в случае передачи одним из партнеров по СП принадлежащих ему акций (долей участия в уставном капитале) в пользу аффилированного лица такого партнера. Как и в случае выше, для урегулирования подобной ситуации во многих случаях корпоративные договоры содержат положение, согласно которому передача акций (долей участия в уставном капитале) одним из участников СП в пользу его аффилированного лица допускается исключительно при условии, что такое аффилированное лицо – приобретатель акций становится стороной корпоративного договора вместо соответствующего участника (см. подробнее об этом разд. 12.627 выше);
(iii) при реорганизации одного из участников, в результате которой появляется новое юридическое лицо (в форме присоединения, слияния, выделения и разделения). Несмотря на наличие универсального правопреемства, в этом случае на практике рекомендуется подписать дополнительное соглашение к ранее заключенному корпоративному договору, в котором будет зафиксирован факт замены одной из сторон корпоративного договора по результатам реорганизации такой стороны; и, наконец,
(iv) в случае перехода акций (долей участия в уставном капитале) СП к наследникам физического лица – стороны корпоративного договора. Как и в случае выше, несмотря на наличие универсального правопреемства в отношениях наследования, на практике рекомендуется подписать дополнительное соглашение к корпоративному договору для целей фиксации факта перехода прав и обязанностей по корпоративному договору к новому участнику.
Строго говоря, замена стороны корпоративного договора в результате подписания соглашения имеет место только в случаях, которые описаны в разд. (i) и (ii) выше. В ситуациях, которые описаны в разд. (iii) и (iv) (замена лица вследствие реорганизации или в результате наследования акций (долей участия в уставном капитале) СП), переход прав и обязательств по корпоративному договору к новому участнику происходит независимо от подписания сторонами корпоративного договора и новым участником какого-либо документа. Несмотря на это, на практике в указанных случаях стороны обычно подписывают документ-подтверждение, который фиксирует факт того, что стороной корпоративного договора стало новое лицо.
15.712. Каким образом на практике оформляется замена стороны корпоративного договора в случаях, описанных в разд. 15.711 (i) и 15.711 (ii) выше? Для этих целей стороны корпоративного договора (включая сторону, которая выходит из состава участников СП) и новый участник заключают соглашение о перемене лица в обязательстве, в соответствии с которым новому участнику передаются все права и обязанности выходящего участника, а остальные участники выражают свое согласие в отношении указанной передачи прав и обязанностей. Данный механизм основывается на конструкции ст. 392.3 “Передача договора” ГК РФ, согласно которой в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и переводе долга. Форма соглашения о перемене лица в обязательстве, как правило, предусматривается в корпоративном договоре; его основное содержание можно сформулировать следующим образом:
“1. Сторонами А, Б и В 15 августа 2020 г. заключен корпоративный договор в отношении общества. Сторона В отчуждает принадлежащие ей доли участия в уставном капитале общества в пользу стороны Г.
2. В связи с изложенным выше сторона В передает стороне Г все свои права и обязанности по настоящему корпоративному договору, а сторона Г принимает указанные права и обязанности.
3. Настоящим стороны А и Б выражают свое согласие на уступку стороной В ее прав и обязанностей по настоящему корпоративному договору в пользу стороны Г”.
15.713. Центральным вопросом при замене стороны корпоративного договора в связи с передачей акций (долей участия в уставном капитале) СП одним из участников в пользу третьего лица является вопрос обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Как ранее указывалось, почти во всех случаях создания СП его участники предоставляют обеспечение надлежащего исполнения обязательств в рамках заключаемого ими корпоративного договора (см. подробнее разд. 17 ниже). Если один из участников принимает решение о выходе из СП и передаче принадлежащих ему акций (долей участия в уставном капитале) общества третьему лицу, он, скорее всего, пожелает прекратить обеспечение, которое было предоставлено при заключении корпоративного договора с его стороны или со стороны связанных с ним лиц для целей надлежащего исполнения обязательств по корпоративному договору. Такой вопрос, как правило, не возникает, если акции (доли участия в уставном капитале) СП передаются аффилированным лицам выходящего участника: в данной ситуации предоставленное ранее при заключении корпоративного договора обеспечение обычно сохраняется. В случае же передачи акций (долей участия в уставном капитале) СП одним из участников в пользу третьего лица сторонам корпоративного договора кроме присоединения третьего лица к корпоративному договору через указанный в разд. 15.712 выше механизм также необходимо будет настаивать на получении обеспечения со стороны третьего лица или связанных с ним лиц. Такое обеспечение с точки зрения надежности должно соответствовать обеспечению, которое ранее было предоставлено выходящим из СП участником. Для этих целей в корпоративный договор рекомендуется включить положение, предусматривающее в качестве условия передачи одним из участников СП принадлежащих ему акций (долей участия в уставном капитале) в пользу третьего лица не только присоединение такого третьего лица к корпоративному договору (см. об этом подробнее разд. 12.586 выше), но и предоставление им обеспечения, аналогичного по своим параметрам обеспечению, ранее предоставленному выходящим из СП участником.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector