+8 (800) 500-27-29

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения

Заключая договор аренды нежилого помещения, нужно учитывать все нюансы оформления сделки и государственной регистрации документа, без которой он не имеет юридической силы. Сегодня портал Comestate.ru освещает эти важные вопросы.

Обязательные условия договора

По словам Ивана Кудряшова, начальника юридического отдела ГК «Экодолье», гражданский кодекс РФ говорит о том, что договор аренды должен точно фиксировать следующие существенные условия:

– арендуемое недвижимое имущество или арендуемое помещение;

– порядок расчета этой цены;

– правила ремонта и то, каким образом возмещается или не возмещается арендатору его стоимость;

– как состояние помещения отражается на арендных отношениях (и при их расторжении);

– условия расторжения договора.

Особенно стоит выделить аренду «нестандартной» недвижимости, частей помещений (например, части пола для размещения банкомата и проч.). «Раньше подобные варианты было сложно реализовать. Сегодня и такие арендные отношения возможны, в том числе заключение предварительных договоров на площади, которые еще не сданы в эксплуатацию», — поясняет Иван Кудряшов.

Обязательно нужно обращать внимание на то, как снимаемый объект обозначен в договоре. Если помещение полностью зарегистрировано, то должно быть его максимально подробное описание: местоположение, площадь, кадастровые данные (в том виде, как они зарегистрированы в кадастровом учете или в документах собственности арендодателя). В иных случаях договор аренды может быть признан незаключенным вследствие несогласованности предмета договора.

Иван Кудряшов дополняет: «Еще один важный момент – определение арендной платы и то, как именно она определена. Если в соглашении не указана четкая сумма, но зафиксирован порядок ее расчета, то изменение какого-либо показателя в формуле способно серьезно повлиять на реальную стоимость аренды. И оспорить это нельзя. По закону менять стоимость разрешается только раз в год, но в данном случае собственник сможет это делать сколь угодно часто. Это касается арендуемых помещений, находящихся и в государственной, и в частной собственности. Нужно понимать, что чем меньше в формуле расчета платы значений, тем меньше рисков у арендатора».

Условия обязательной регистрации договора аренды нежилого помещения

По словам адвоката юридической группы «Яковлев и Партнеры» Василия Трофимова, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет жилые и нежилые помещения как недвижимое имущество. А сделки с ним и право на него подлежат государственной регистрации.

«В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на период от одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такого оформления», — объясняет Василий Трофимов.

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании «Авангард» Светлана Синицина говорит: «Если же договор заключен менее чем на один год, регистрировать его не нужно — он и так будет действительным. Примечательно, что это правило касается и договоров с условием о продлении на такой же срок по окончании первоначального периода. Считается, что в этом случае заключается новое соглашение».

Также не нужно регистрировать договор аренды недвижимости, возобновленный или подписанный на неопределенное время.

Василий Трофимов дополняет: «Важно учитывать, что срок действия арендного договора, определенный с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца последующего года, признается равным году. То есть договор аренды заключенный, например, с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, должен быть зарегистрирован».

Цена вопроса

Некоторых арендаторов пугает, что регистрация предполагает денежные затраты. На самом деле суммы довольно небольшие, особенно в сравнии со стоимостью самой аренды. Управляющий партнер юридической фирмы «Полежаев и партнеры» Захар Полежаев говорит: «За регистрацию договора аренды нежилого помещения уплачивается госпошлина. Для юридически лиц — 15 тыс. руб., для физических лиц – 1 тыс. руб. Также нужно учитывать расходы на подготовку документов – юридические услуги, нотариальные сборы и проч.».

Какие документы и куда необходимо предоставить для регистрации договора

По словам Захара Полежаева, для регистрации договора аренды нежилого помещения документы представляются в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, геодезии и картографии).

Для регистрации такого договора достаточно обращения одной из сторон, другими словами совместное обращение необязательно. Перечень необходимых документов может отличаться в зависимости от особенностей сделки (участие физических или юридических лиц, характеристики конкретного объекта недвижимости, специфические требования некоторых подразделений Россреестра), но в общих чертах он выглядит так:

Читать еще:  Много мебели можно ли вернуть деньги

– заявление о государственной регистрации (обычно его готовит сотрудник Росреестра, принимающий документы);

– договор аренды (в нескольких экземплярах по количеству сторон + 1 экземпляр для Росреестра);

– документы в отношении сторон (учредительные документы для юридических лиц, корпоративные одобрения и т.д.);

– документы в отношении представителей сторон (решение о назначении руководителя юридического лица, нотариальная доверенность для представителя);

– документы в отношении объекта недвижимости (кадастровый паспорт, необходимые согласования и т.д.).

Этапы осуществления государственной регистрации

Процедура государственной регистрации (с позиции Росреестра) состоит из следующих этапов:

– правовая экспертиза документов;

– внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о соответствующей регистрации;

– совершение регистрационных надписей на договорах аренды;

– выдача документов заявителю.

Захар Полежаев дополняет: «В действительности же в большинстве случаев стороны участвуют только в первом и последнем этапе, остальное проходит для них незаметно. Разумеется, подаче документов должна предшествовать их подготовка, согласование условий договора, получение необходимых одобрений и проч.».

«Подводные камни» при регистрации договора аренды

По мнению Ивана Кудряшова, если в соглашении аренды четко зафиксирован предмет договора, помещение описано надлежащим образом в документах кадастра и на него зарегистрировано право, то, как правило, проблем с его регистрацией не возникает.

Сложности могут появиться, когда помещение описано нечетко, есть неточности в документах кадастрового учета и документах о собственности. Например, если кадастровый учет был проведен давно, данные зарегистрированы в документах БТИ, но их нет в документах кадастра.

«Если помещение прошло такой учет ненадлежащим образом, собственнику придется провести его снова. На этот период с арендатором могут быть установлены договоренности об оплате фактического пользования. Либо может быть заключен предварительный договор, либо договор аренды будущего помещения. Когда стороны готовы к диалогу, решение найти можно. Если стороны не готовы, то их отношения определяет суд», — поясняет Иван Кудряшов.

Как зарегистрировать договор аренды на нежилое помещение?

ГК РФ однозначно определяет, что устных договоренностей при аренде нежилой собственности и получении дохода быть не может. Данный факт может быть расценен сразу как сокрытие предпринимательской деятельности или попытка уклона от оплаты налога с получаемой прибыли.

Главное же, что должен знать владелец недвижимости – регистрация договора аренды нежилого помещения, по сути, является единственной гарантией защиты интересов арендодателя. То есть, в случаях, если нелегальные съемщики станут причиной получения различных видов ущерба, доказать свою правоту даже в судах будет очень сложно, поскольку формально обязательств между вами не будет никаких.

Для чего нужна регистрация договоров с нежилой недвижимостью?

По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:

  • Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
  • Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
  • Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.

Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:

  • Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
  • Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
  • Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит ­– государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:

  • Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
  • Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
  • Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.
Читать еще:  Где регистрируют книгу жалоб и предложений

Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?

Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.

В Росреестр или многофункциональный центр подаются:

  • Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
  • Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
  • Оплата государственной пошлины.

Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.

Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.

Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.

Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:

  • Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
  • Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.

Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.

Регистрация договора аренды нежилого помещения Москва и Московская область

На протяжении 10 лет мы успешно оказываем юридические услуги своим клиентам: регистрация договора аренды, сопровождение сделок с недвижимостью, приведение документов в соответствии с требованиями ФЗ, как жилых, так и нежилых помещений. За это время нами зарегистрировано более 2000 сделок по Москве и Московской области.

Имея большой опыт в работе с недвижимостью, мы предлагаем своим клиентам оптимальный вариант сотрудничества, что позволяет нам минимизировать сроки и дополнительные расходы. Мы проведем экспертизу документов для выявления недочетов и не соответствий в документах, обеспечим правовую защиту, юридическую чистоту объекта и полную конфиденциальность в работе.

Большой опыт – нам 10 лет

Бесплатно проконсультируем и проведем экспертизу документов

У нас самые низкие цены на рынке услуг

Работаем со сложными объектами недвижимости

Проверим чистоту объекта недвижимости

Договор аренды сроком от 12 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор не имеет юридической силы и считается недействительным.

Наименование услуг Услуга Стоимость Цена Срок исполнения Срок
Консультация и экспертиза документов Бесплатно Консультация
Регистрация договора аренды нежилого помещения в Москве 8 000 p 10 рабочих дней Консультация
Регистрация договора аренды нежилого помещения в Московской области 10 000 p 10 рабочих дней Консультация
Регистрация дополнительного соглашения в Москве 6 000 p 10 рабочих дней Консультация
Регистрация дополнительного соглашения в Московской области 8 000 p 10 рабочих дней Консультация
Подготовка проекта договора аренды или доп. соглашения 2 000 p 2 рабочих дня Консультация

Внимание! Если в аренду сдается часть здания (помещение) его необходимо ставить на временный кадастровый учет. Изготовление технического плана на диске оплачивается отдельно (см. кадастровые работы). Выписка из ЕГРН будет заказана в электронном виде, если выписка нужна в бумажном виде – заказываем по себестоимости.

Кадастровые работы

Наименование услуг Услуга Стоимость Цена Срок исполнения Срок
Технический план для регистрации договора аренды 22 000 p 7 рабочих дней Консультация
Технический план после перепланировки от 25 000 p 7 рабочих дней Консультация
Проект и техническое заключение от 70 000 p 10 рабочих дней Консультация

Внимание! Если была перепланировка или есть красные линии, требуется внесение изменений в весь объект (изредка проходит с изменениями только в части).

Выписка из ЕГРН и Технический паспорт (БТИ)

Наименование услуг Услуга Стоимость Цена Срок исполнения Срок
Получение выписки из ЕГРН от 2 000 p 2 – 7 рабочих дней Консультация
Изготовление технического паспорта (БТИ) от 15 000 p 7 рабочих дней Консультация

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды если арендодатель физическое лицо или индивидуальный предприниматель

от Арендодателя – физического лица:

  1. Копия паспорта (если физ. лицо является индивидуальным предпринимателем, необходимо свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве Индивидуального (ОГРНИП);
  2. Свежая выписка из ЕГРН (при наличии);
  3. Технический паспорт (БТИ);
  4. Платежное поручение об оплате госпошлины на 2 000 p (если будет выступать заявителем);
  5. Нотариальное согласие от супруга на сдачу в аренду нежилого помещения;
  6. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре. (если будет выступать заявителем).

от Арендатора – юридического лица:

  1. Учредительные документы (Устав);
  2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН);
  3. Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе (ИНН);
  4. Документы, подтверждающие полномочия руководителя организации (протокол/ решение и приказ);
  5. Договор аренды нежилого помещения в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
  6. Платежное поручение об оплате госпошлины на 22 000 p (если будет выступать заявителем);
  7. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре. (Если будет выступать заявителем).

Все правоустанавливающие документы со стороны арендатора должны быть представлены в оригиналах + копии заверенные печатью общества, либо нотариальные копии.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды, если арендодатель юридическое лицо:

от Арендодателя юридического лица:

  1. Учредительные документы (Устав);
  2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН);
  3. Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе (ИНН);
  4. Документы, подтверждающие полномочия руководителя организации (протокол/решение и приказ);
  5. Решение/Протокол что сделка не крупная;
  6. Свежая выписка из ЕГРН (при наличии);
  7. Технический паспорт (БТИ);
  8. Реквизиты компании.

От Арендатора юридического лица:

  1. Учредительные документы (Устав);
  2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН);
  3. Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе (ИНН);
  4. Документы, подтверждающие полномочия руководителя организации (протокол/решение и приказ);
  5. Договор аренды нежилого помещения в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
  6. Платежное поручение об оплате госпошлины на 22 000 p ;
  7. Нотариальная доверенность на сотрудника для сдачи документов на Государственную регистрацию в Регистрационную палату Кадастра и картографии по г. Москве;
  8. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре.

Все правоустанавливающие документы от арендатора и арендодателя юридических лиц должны быть представлены в оригиналах + копии заверенные печатью общества, либо нотариальные копии.

Перечень документов, необходимых для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения:

  1. Оригинал + копия подтверждающие полномочия Руководителя (протокол/ решение и приказ);
  2. Платежное поручение об оплате госпошлины от юр. лица – 1 000 p , от физ. лица – 350 p ;
  3. Дополнительное соглашение к договору аренды в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
  4. Документы подтверждающие внесения изменений в правоустанавливающие документы;
  5. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре.

Перечень документов, необходимых для регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения:

  1. Оригинал + копия подтверждающие полномочия Руководителя (протокол/ решение и приказ);
  2. Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды в 3-х экземплярах (прошит и подписанный с двух сторон);
  3. Нотариальная доверенность для представления интересов в МФЦ и Росреестре.

Внимание! Если срок действия договора аренды нежилого помещения закончился, то аренда в Росреестре автоматически не снимается. Для того чтобы зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором, необходимо сначала снять обременение в ЕГРН.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector