Где регистрируют договора аренды нежилого помещения сроком более 1 года

Заключение и регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения: правила и нюансы

Хотите арендовать нежилое помещение? Или, наоборот, предоставить в аренду? Как правило, обе стороны хотят вступить в арендные отношения на длительный срок. А что законодатель подразумевает под долгосрочной арендой помещений? И в чем особенности такой аренды? Давайте разберемся поподробнее.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое долгосрочная аренда и возможна ли она для нежилого помещения, а также нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.

Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение. Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему.

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения. Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

    Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

«Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

  • Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
  • Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.

    «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя».
    Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

    «Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию».
    «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

  • Установите срок аренды.
    • Скачать бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения

    На что обратить внимание при заключении?

    Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться. Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

    Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.

    Нужна ли регистрация в Росреестре?

    Ответ на данный вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Поскольку Гражданский Кодекс не предусматривает специальных положений для нежилых помещений, соответственно в этом случае действует общее правило (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Читать еще:  Какие существенные условия договора поставки по ГК РФ?

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Если срок договора меньше одного года, регистрировать договор не нужно, если же срок один год и более, то обязательна государственная регистрация. Поэтому, заключая договор на длительный срок, помните о том, что помимо его составления и подписания, необходима государственная регистрация, в противном случае договор считается незаключенным.

    Как зарегистрировать?

    Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

    Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

      Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

    Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

  • Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
  • Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
  • Подтверждение правового статуса заявителей.

    • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
    • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
  • Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.

    Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

  • Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
  • Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
  • В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
  • Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.
  • Как подать документы?

    • В отделении Росреестра.
    • Через МФЦ.

    Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.
    Отправить документы почтой.

    Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.
    Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.

    В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

    Плюсы и минусы

    Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

    В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

    К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

    Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

    Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

    Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения? Например, Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую .

    Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли — продажи , аренды помещений .

    Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда помещения .

    Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

    • нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
    • в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

    В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

    Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

    Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).

    Разложим на атомы, ваши последующие действия

    Сделка оформляется письменно . Если вы не станете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

    Нотариальное заверение документа необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

    Читать еще:  Права ребенка в детском саду: самые распространенные ситуации

    Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

    • наявность сторон , заключающих сделку
    • предмет договора
    • платеж за аренду .

    Стороны желающие заключить договор :

    Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника ( ГК РФ ст . 608 ).

    Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

    • точный размер площади
    • наименование ( помещение или его часть )
    • инвентарный номер
    • юридический адрес , этажность
    • назначение ( цех , склад , офис , магазин и т . п .).

    Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

    Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

    Арендная плата — это обязательный пункт договора

    Ссылаясь на Гражданский кодекс ( статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы .

    Дополнительным пунктом есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

    Договор бывает срочным ( подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным ( в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

    Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

    Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

    Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. И х не надо регистрировать в Росреестре .

    Например , в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

    Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – « автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете сделку .

    Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация .

    Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

    Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов

    Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

    Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

    1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
    2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
    3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
    4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
    5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
    6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
    7. Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
    8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
    9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

    Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

    Где зарегистрировать договор аренды или субаренды нежилого помещения, сроки и порядок, перечень документов

    При заключении договора аренды в отношении нежилого помещения, многих участников сделки волнуют вопросы: нужно ли регистрировать договор, как оформить заявление о регистрации и где регистрировать договор аренды?

    Особенности аренды и субаренды нежилых помещений

    Положениями гражданского законодательства допускается осуществление сдачи нежилого объекта недвижимости в субаренду, в том случае, если это не противоречит условиям договора между основным арендатором и арендодателем.

    Сдача объекта основывается на соответствующем соглашении, сторонам которого являются основной арендатор и третье лицо, которое после получения помещения на условиях аренды получает статус субарендатора.

    Составлять договор о субаренде необходимо в соответствии с положениями основного соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого.

    ⇒ Договор субаренды нежилого помещения обязательно регистрируется в установленном законом порядке, при наличии определенных условий.

    Регистрация договора субаренды должна быть осуществлена сторонами в том случае, когда срок такого соглашения составляет один год или более.

    Чтобы зарегистрировать договор стороны должны обратиться в уполномоченный государственный орган.

    Для осуществления процедуры необходимо подготовить следующие документы:

    • Бланк заполненного заявления о регистрации. Обратите внимание на то, что представить документы может каждая сторона соглашения.
    • Удостоверение личности заявителя.
    • Соглашение о субаренде. Помните, что в случае, когда такой документ не был ранее заверен нотариусом, в орган нужно предоставить два оригинальных экземпляра. В случае, когда соглашение нотариусом заверено, представляется заверенный экземпляр договора.
    • Согласие собственника помещения на сдачу его в субаренду.
    Читать еще:  Можно ли записывать разговор на диктофон без согласия собеседника статья

    Дополнительно могут потребовать:

    • Соглашение супруга, которое заверено нотариально, а также заявление о том, что лицо в зарегистрированных отношениях не состоит.
    • Документ, который имеет подписи главного бухгалтера и руководителя, о том, что сделка совершена в соответствии с положениями законов № 208 и №14, когда стороной является юридическое лицо.
    • Доверенность на осуществление правовых действий, в случае, когда вместо стороны участвует её представитель. Такой документ должен быть обязательно удостоверен нотариусом.

    Обратите внимание на то, что законом не установлен срок, когда лица должны обратиться в орган с заявлением о регистрации, однако это не значит, что стоит затягивать. Рекомендуется после заключения соглашения в разумный срок посетить орган и осуществить необходимые действия по регистрации.

    Где регистрировать договор аренды нежилого помещения и зачем

    Для того чтобы зарегистрировать договор аренды следует обратиться в Россреестр.

    Допускается предоставление документов и в МФЦ по месту нахождения недвижимого объекта, переданного в аренду.

    Сроки регистрации

    При обращении, процедура должна быть осуществлена в течение недели, в случае предоставления всего пакета сведения, а также в течение 9 дней, если лица обращались в МФЦ.

    Обратите внимание на то, что если соглашение было ранее удостоверено нотариусом, то срок такой процедуры должен составлять не более 3 дней, с момента представления всех бумаг.

    Многие задаются вопросом о том, зачем регистрировать соглашение? Такое условие содержится в гражданском законодательстве.

    Без осуществления такой процедуры, договор не считается имеющим юридической силы, а временное право собственности не считается переданным от одного лица к другому.

    К тому же не зарегистрированное соглашение может быть оспорено третьими лицами.

    Как зарегистрировать договор аренды: процедура

    Итак, как зарегистрировать договор?

    Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.

    Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.

    После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.

    В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.

    Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.

    Документы

    Для внесения данных органом, следует подготовить нижеперечисленные документы:

    • Заполненное заявление. В нем указываются данные стороны, а также информация о помещении, которое передано во временное пользование.
    • Паспорт заявителя или подобное удостовренние.
    • Учредительные документы, когда заявитель – юридическое лицо.
    • Кадастровая документация на объект.
    • Оригинал соглашения об аренде.
    • Квитанция о внесении обязательного государственного сбора.

    Это полный перечень.

    Пошлина за регистрацию

    Услуга по регистрации соглашения не является безвозмездной. Для того чтобы уполномоченный орган осуществил государственную регистрацию соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого, стороны должны представить документ о внесении обязательного государственного сбора.

    Такая плата за регистрацию взимается с каждого заявителя в обязательном порядке. Государственная пошлина за регистрацию договора зависит от того, какой статус имеет заявитель.

    Так, когда заявителем является физическое лицо, размер обязательного сбора равен 2 000 рублей. Когда в качестве заявителя выступает организация, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

    Какой договор подлежит обязательной регистрации

    Условия необходимые для регистрации соглашения об аренде, содержаться в Гражданском Кодексе РФ (ст. 651).

    Так, в соответствии с этим положением, обязательно должно быть зарегистрировано соглашение об аренде объекта, имеющего статус нежилого, период действия которого более 1 года.

    Это требования распространяется и на арендуемое здание и на нежилое помещение, которое является частью здания.

    Должны быть зарегистрированы соглашения и в том случае, когда заключено несколько соглашений в отношении одной недвижимости, при условии, что начало действия одного документа приходиться на окончание срока другой бумаги. Это важно!

    Полезная информация, нюансы

    Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:

    • Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
    • Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.

    Необходимо помнить, что в случае, когда собственник не имеет всей государственной документации на объект, то от такой сделки рекомендуется отказаться, поскольку в регистрации договора органом будет отказано.

    Заключение

    Таким образом, регистрировать договор стоит, когда его срок более года. Процедура осуществляется Россреестром.

    голос
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector