Договор долевое участие в новостройке

Анализ договора долевого участия (новостройка)

Мы оформляем ипотеку, получили от застройщика копию договора долевого участия для ознакомления (в приложении).

— Какие пункты вызывают подозрения, на что стоит обратить внимание?

— Не противоречит ли договор 214-ФЗ?

— Возможно какие-то пункты имеет смысл изменить / добавить?

Ответы юристов ( 3 )

10,0 рейтинг
5519 отзывов эксперт

2.7. Дольщик имеет право отказаться от приемки Квартиры, при несоответствии Квартиры требованиям настоящего Договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению недостатков (далее — Акт о несоответствии).
При этом, Дольщик лишается права ссылаться в дальнейшем на явные недостатки, которые не были выявлены им при приемке Квартиры и/или не были зафиксированы в Акте о несоответствии, и лишается права в последующем отказываться от приемки Квартиры со ссылкой на новые недостатки, не зафиксированные ранее в Акте о несоответствии.

вот тут надо иметь в виду- и по хорошему лучше указывать видимые, без привлечения спец средств. И чтобы к скрытым недостаткам это не относилось.

НО застройщики такие вещи редко меняют, чаще отказываются.

не существенное отклонение по площади- до 5%

Стороны признают, что не считается нарушением настоящего Договора отклонение фактической общей приведенной площади Квартиры от проектной общей приведенной площади, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, в пределах 5 % от общей приведенной проектной площади, как в большую, так и в меньшую сторону.

и при этом может быть изменение и площади внутри квартиры

3.4. В связи с указанным в п. 3.3. настоящего Договора Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь Квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 3.3 настоящего Договора.

существенные проблемы- очень ограничены по договору

3.5. Под существенным нарушением требований о качестве Квартиры понимаются только:
отклонение фактического размера Квартиры от проектного размера Квартиры более пределов, описанных в пункте 3.3. настоящего Договора;
непригодность Квартиры, для постоянного использования по назначению, что определяется по критериям, установленным действующим законодательством.

это сделано чтобы вы не могли отказаться от квартиры по ст 9.1 и 9 фз 214 именно подводя под существенность что либо еще.

если площадь измениться больше чем на 1 кв м- то будет перерасчет по доп соглашению.

или вам часть денег вернут или должны будете доплатить

5.4. Если отклонение общей приведенной проектной площади Квартиры (указанной в абзаце третьем п. 1.2 настоящего договора), от фактической общей приведенной площади Квартиры, рассчитываемой на основании обмера уполномоченного лица (организации) (с включением площади балконов с учетом соответствующих коэффициентов) по завершении строительства Объекта, не превышает 1 (одного) кв.м., то перерасчета цены договора не производится. Если такое отклонение площади превышает 1 (одного) кв.м.,Стороны обязаны осуществить перерасчет цены Договора, подписать соответствующее дополнительное соглашение и произвести возврат, либо доплату за всю разницу между фактической и договорной общей приведенной площадью Квартиры в течение 15 дней с момента получения результатов обмеров, исходя из размера цены договора в пересчете на строительство одного квадратного метра общей приведенной площади Квартиры, который, исключительно для целей выполнения правил настоящего пункта, определяется как частное от деления общей суммы цены Договора, указанной в пункте 5.1 настоящего Договора, на общую приведенную площадь Квартиры, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора.

При этом цена настоящего Договора в пересчете на строительство одного квадратного метра не является стоимостью строительства одного квадратного метра общей площади Объекта или Квартиры с учетом положений п. 1.4 настоящего договора ине может быть использована в качестве таковой для каких бы то ни было иных целей, если только Стороны не предусмотрят дополнительным соглашением иное.

хорошо бы тут прописать где то цену за 1 кв именно под эти изменения.

6.4. В случае наличия каких-либо недостатков качества Квартиры, Дольщик вправе требовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
При этом Дольщик вправе принять Квартиру по Акту приема-передачи и все равно потребовать безвозмездного устранения недостатков, о чем стороны могут по требованию Дольщика составить письменный протокол с указанием недостатков и сроков их устранения.

в том время как по закону- фз 214

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

прав у вас больше- но они могут быть ограничены как раз договором- что у вас и получается- то есть требовать вы можете только устранения недостатков в итоге.

Ну а вообще договор довольно типовой

Оформление договора долевого участия при покупке квартиры в новостройке: Все подводные камни

Как самостоятельно проверить договор долевого участия при подписании его с застройщиком, не наткнувшись на мошенников или недобросовестных личностей, вы узнаете из нашей статьи. Прочитав материал, человек без юридического образования сможете самостоятельно собрать документы для оформления недвижимости, узнает о важных нюансах подобной сделки. Освещены основные нюансы, которые помогут обойти мошенников и приобрести дом или квартиру на выгодных условиях, со всеми компенсациями, положенными государством.

Собираем документы для покупки

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

Обратиться за консультацией через форму.
Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:

Квартира выбрана, осталось собрать документы и правильно их оформить.

Подготовьте собственные бумаги (более подробно далее в статье для каждого конкретного случая).
Изучить и подписать документ о долевом участии с застройщиком.
Зарегистрировать бумаги в Росреестре.
После того как застройщик сдаст дом, оплатить стоимость, и получить подтверждение оплаты (квитанцию или аналогичную бумагу).
Подписать и заверить акты приема-передачи помещения. Получить ключи.
Провести регистрацию права собственности.

Пакет документов, необходимых для приобретения квартиры и ее официального оформления в собственность может отличаться в зависимости от типа оформления и количества будущих владельцев.

Квартира оформляется на себя

Если вы имеете супруга, но хотите оформить имущество только на себя, получите согласие жены или мужа на подобную покупку. Оно оформляется у нотариуса, посетить которого необходимо тому супругу, который соглашается на подобную сделку. Оформление не занимает более 20-25 минут.

Некоторые пары заключат брачный договор. Если в договоре имеется пункт разрешающий супругам приобретать имущество, обращаться к нотариусу за разрешением не требуется. В этом случае на сделку купли-продажи квартиры приносится копия или оригинал брачного договора.

В случаях, когда человек, собирающийся приобрести квартиру, не имеет жены, ему достаточно взять свой паспорт на сделку. Могут быть затребованы идентификационный код или справка о доходах, если квартира оформляется в рассрочку.

Недвижимость оформляется на супругов

Оформление недвижимости на обоих супругов предполагает их присутствие во время оформления договора. Понадобятся паспорта и свидетельство о браке. Если один из членов семьи не может присутствовать при подписании бумаг, обратитесь к нотариусу для получения законного разрешения подписания подобных документов за супруга.

Квартира приобретается по ипотечному кредиту

Застройщик довольно часто имеет собственного ипотечного брокера, который предлагает подписать договор об ипотечном кредитовании с определенным банком. Это более выгодно для обеих сторон (застройщика и жильца). Жилец получает скидки или бонусы (отделку стен, минимальный ремонт бесплатно). Брокер разъяснит вам все условия кредитования, подскажет, какие документы собираются для ипотеки.

Если застройщик не имеет собственного брокера, потенциальному жильцу придется самостоятельно общаться с банками. Потребуются такие документы:

справка о доходах — берется на работе в бухгалтерии (форма 2-ндфл);
если есть дети — копии паспортов или свидетельств о рождении;
копия паспорта (берите с собой оригинал для сверки данных);
свидетельство о браке или о расторжении брака (копия);
заверенная копия трудовой книжки — оформляется у работодателя (обратитесь к работодателю заранее, оформление копий может затянуться);
анкету заявление о получении ипотеки (берется в банке, так как может отличаться формой или содержанием).

Для получения ипотеки нужен определенный доход, если вам отказывают в кредите на жилье, попробуйте поговорить с сотрудниками банка. Часто банки принимают справку о реальном доходе, которая показывает дополнительные неофициальные заработки.

Нюансы заключения ДДУ с застройщиком

ДДУ — договор долевого участия. Самый важный документ во время покупки жилплощади. После того, как вы получите договор о ДДУ у вашего менеджера, ни в коем случае не подписывайте его сразу, совершите несколько проверок, возьмите копию или сам договор домой для подробного изучения. ДДУ регулируется Федеральным законом № 214.

Обращаемся к юристу со стороны для проверки ДДУ

Если договор ДДУ и проект одинаковы — такому застройщику можно доверять. Но не стоит зря рисковать, лучше передать ДДУ профессиональному юристу, который сможет провести доскональную проверку. У честного застройщика ДДУ должен включать:

Строительный адрес дома.
Место стройки дома должно иметь кадастровый номер участка.
Данные для оплаты застройщика (реквизиты надежного государственного банка).
Паспортные данные будущего жильца.
Точное указание этажа и ориентировочный номер квартиры.
Точную дату сдачи новостройки (может быть указан конкретный месяц).
Стоимость квартиры.
Данные о страховке ответственности застройщика.
Площадь, планировка, высота потолков будущей квартиры.
Гарантия на квартиру. До трех лет — система отопления, вентиляции, трубы, до 5 лет на саму квартиру.

Дольщик почти не знаком с юриспруденцией. Соответственно, получая на руки договор ДДУ, он теряется, не понимая некоторых пунктов. Чтобы не допустить проблем в будущем, обращайтесь к юристам, они помогут вам расшифровать договор и укажут на трактовки в бумагах, которые необходимо заменить из-за их сомнительной точности или появления двойного смысла.

Смотрим в договоре сроки о сдаче объекта и передаче ключей

В договоре не должно быть затягивания выдачи ключей. Лучше всего, если срок выдачи ключей будет четко зафиксирован определенным количеством календарных дней.

Обращайте внимание, что срок передачи ключей был четко обозначен в бумагах. В рекламных проспектах часто указывают сроки сдачи многоэтажки городу, а ключи от квартиры выдают только спустя несколько месяцев. Этого легко избежать, если перед подписанием ДДУ, все пункты вычитает профессиональный юрист.

Пример №1: У вас есть ипотека и ДДУ на квартиру. Это значит, что банк уже выплатил за вас всю сумму застройщику. В этом случае, добейтесь, чтобы в договоре было указано, что застройщик выдаст ключи в течение 31-60 дней, с момента ввода здания в эксплуатацию.

Пример №2: Вы оформили договор ДДУ и проводите выплаты в рассрочку. В этом случае получить ключи можно будет только в тот момент, когда полностью рассчитаетесь с застройщиком. В некоторых случаях застройщик может пойти на уступки и дать доступ к жилью до выплат, но это частные случаи.

Важный пункт договора: компенсация площади

Рабочие, иногда, специально, в некоторых случаях из-за ошибки, могут увеличить или уменьшить площадь квартиры. Часто это случается в панельных домах, начнут строить одну стену неровно и собьют разметку этажа.

Специально для этих случаев указывается оговорка в договоре ДДУ сложный юридический текст, который означает, что в случае уменьшения территории по сравнению с планом, застройщик ничего не возмещает жителю. Если же площадь будет увеличена хотя бы 1 кв. м, дольщик обязан выплатить зафиксированную в договоре цену за лишние метры, выявленные при замерах БТИ.

Получается, что договор не выгоден и ущемляет права потенциального жителя. Чтобы не допустить такого, в ДДУ необходимо указать обратные пункты, которые обязуют в равной мере доплатить как застройщика, так и будущего владельца квартиры.

Безопасность и гарантии застройщика

Чтобы обеспечить безопасность прав дольщика, законодательством предусмотрено несколько мер защиты от мошенничества. Вся реализуемая строительной компанией жилая площадь должна быть застрахована, то есть квартиры становятся залогом, а возможность будущих сделок теряется.

Выплаты страхового возмещения возможны только в случае стечения обстоятельств, прописанных в законодательстве:

Банкротство застройщика и разрушение объекта строительства.
Серьезный срыв сроков сдачи строения в эксплуатацию (от полугода).
Отсутствие регистрации права собственности.
Перепродажа застройщиком одной и той же площади 2-3 раза (мошенничество).

Пример договора долевого участия

Проверяем, кто ставит подписи в ДДУ со стороны застройщика

По закону 214-ФЗ о долевом строительстве, подписывать бумаги о долевом участии имеет право только генеральный директор. В реальности так ситуация развивается редко, так как у ГД просто нет времени на разбор таких дел. Этим занимается один из заместителей.

Частым вариантом обмана дольщиков является подписание документации лицом, которое не имеют на это юридических прав. В этом случае все условия договора являются недействительными. Важно проверить, кто именно будет ставить подпись. Сверьте подпись с каким-то официальным аналогом в интернете или реестре, если к ним имеется доступ.

Если сообщают, что подписывать будет заместитель, требуйте оригинал договора о делегировании прав ГД строительной компании этому конкретному лицу. Попросите снять копию для вас и сохраните ее, в этом случае будет возможность легко доказать в суде факт мошенничества и попытаться вернуть деньги, если будет иметь место обман.

На заметку

Не подписывайте договор сразу, подробно изучите его.
Консультируйтесь со специалистами.
Проверьте документы компании-застройщика, узнайте, удачны ли другие проекты уже запущенные этой фирмой.
Следуйте всем советам этой статьи.

Изменение пунктов ДДУ законно и нормально. Подходящий обеим сторонам договор в первом предоставленном застройщиком варианте — это странно, поэтому корректировки пунктов стандартная практика в долевом строительстве. Чтобы не ошибиться и не потерять деньги, согласуйте детали договора с юристом и проконсультируйтесь на счет непонятных вам моментов.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание – ключ к успеху

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество – еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

0 0 голоса

Рейтинг статьи