Право подписа председателя совета дома на договорах
Полномочия председателя совета многоквартирного дома
Связь между организациями управления и клиентами достаточно хрупка или вовсе не налажена, если между ними нет соединяющего звена. Таковым является Совет многоквартирного дома или СМД.
Заявлять о текущих проблемах и направлять деятельность управляющих компаний можно только от лица представителя СМД, которым является председатель совета многоквартирного дома.
Полномочия до подписания договора
Совет дома или ТСЖ – товарищество собственников жилья – стал внедряться в жилищно-коммунальной практике относительно недавно. Подобные структуры давно внедрены в работу, но в более совершенном виде начали появляться десять лет назад, после принятия нового Жилищного Кодекса.
Вопросы от лица совета решаются более локально. Председатель совета многоквартирного дома выполняет функции доверенного лица. До того, как общее собрание владельцев примет решение о подписании договора с управляющей компанией, председатель имеет полномочия на переговоры с компанией для обсуждения условий предстоящего договора.
После переговоров председатель должен довести до сведения жильцов на собрании окончательные результаты переговоров с компанией. Если результаты и условия устраивают всех членов совета ТСЖ, председатель подписывает договор, представляя в своем лице весь совет.
Чтобы иметь такую возможность, председателю выдают доверенность от лица всех владельцев квартир в многоквартирном доме.
Полномочия после подписания договора
Имея на руках доверенность, старший управления контролирует выполнение всех пунктов договора по проведению уборки, ремонта, подготовки дома к зиме и его содержанию. Контроль осуществляется за работами, которые проводятся над общим имуществом.
По окончании работ председатель должен подписать акт приемки или зафиксировать явное нарушение договора, подписав акт о нарушении нормативов и договоренностей о качественной работе.
То же касается коммунальных услуг – если они не были предоставлены или предоставлены, но низкого качества, председатель от лица совета подписывает акт о нарушении.
Если управляющая компания не предоставляет заявленные услуги или они оказаны в неполной мере и некачественно, председатель направляет обращение к вышестоящим органам.
Доверенность собственников жилья предоставляет полномочия для представления совета ТСЖ в суде. Старший от ТСЖ выступает по вопросам домоуправления и предоставления качественных коммунальных услуг.
При необходимости расширить права и обязанности председателя, решение принимается собранием владельцев жилья и утверждается, если предоставленные полномочия не противоречат текущему законодательству.
Председатель несет ответственность за сохранность наличного имущества товарищества. Работа по совместительству может быть одобрена только при разрешении правления товарищества или собрания его членов.
Деятельность совета МКД
Совет также имеет определенные обязанности. Главной из них является защита интересов владельцев перед лицом управляющей компании.
Деятельность совета с 2005 года регулируется новым Жилищным кодексом, согласно пунктам 5 и 8 статьи 161 которого совет:
- Обеспечивает контроль за выполнением утвержденных решений;
- Предлагает к обсуждению вопросы об использовании общего имущества и прилегающей территории;
- Предлагает к обсуждению вопросы об организации ремонта и подготовке к зимнему периоду;
- Предлагает варианты управления и ставит под вопрос компетенцию тех или иных членов совета;
- Предоставляет полный перечень условий будущих договоров с управляющей компанией;
- Контролирует проведение ремонта и предоставление качественных и своевременных коммунальных услуг;
- На общем собрании владельцев квартир ежегодно предоставляет отчет о проделанной за год работе.
Другими словами, совет управления обязан контролировать выполнение всех пунктов договора с управляющей компанией, предоставлять жильцам информацию о текущих отношениях с компанией и отчитываться за свою деятельность.
Выбор кандидатуры
Согласно законодательству, к председателю не предъявляются особые требования. Однако, эта тенденция со временем обещает смениться более строгим подходом к выбору председателя ТСЖ.
Несколько лет назад ТСЖ повально создавались лишь с одной целью – попасть в программу капитального ремонта. На бумаге эти органы остались действующими до сих пор, но своих функций они не выполняют.
В других домах ТСЖ действительно функционирует. В качестве председателя обычно выбирают самых активных и переживающих за состояние дома жильцов. Другое дело, что одного энтузиазма недостаточно, так как обязанности касаются и юридической и финансовой и бухгалтерской деятельности.
С сентября нынешнего года планируется введение законопроекта, согласно которому деятельность управляющих компаний и ТСЖ должна быть подтверждена лицензией. Документ, разрешающий полноправную деятельность, выдается в том случае, если УК и ТСЖ имеют квалифицированный персонал, который хотя бы прошел курсы.
Курсы ведения коммунального хозяйства сегодня имеются не во всех городах страны, но к концу года их число может быть расширено.
Председатель ТСЖ выбирается из числа собственников жилья в доме. Если он проживает по другому адресу, но его собственность расположена в доме, он может законно выполнять свои функции.
Выбор председателя должен основываться не только на его желании улучшить условия проживания в доме, но и на его возможном опыте в председательстве, бухгалтерском учете, юридическом ведении дел.
Права председателя
Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.
Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.
Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.
Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.
Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.
Председатель не имеет права оплачивать любые услуги, не утвержденные на собрании совета. Проникновение в квартиры собственников без их согласия расценивается как грубое уголовное нарушение.
Месячный план
Организовать председательскую работу в целом достаточно сложно. Чтобы спланировать работу корректно, есть смысл составить перечень обязанностей, которые должны выполняться председателем ежемесячно.
Каждый месяц председатель обязан контролировать работы по уборке придомовой территории и двора, подъезда и лестничных пролетов. В осенний сезон необходим ежемесячный контроль по подготовке дома к зиме, утеплению и герметизации оконных и балконных разъемов, входных дверей в подъезде.
На председателя возлагается ежемесячная проверка состояния кровли, технических этажей и систем водоснабжения и электроснабжения. При обнаружении неисправностей, необходимо оформить акт с перечнем обнаруженных отклонений от нормы и подать заявление на ремонтные работы.
Проверка инженерного оборудования также входит в председательские обязанности, при этом оформляется акт осмотра с управляющим. Практика показывает, что за неимением соответствующего образования, председатель возлагает осмотр на управляющего, оставляя за собой только право подписи акта.
Ежемесячно должен проводиться прием жильцов дома, а также составляться учет и регистрация заявлений и жалоб. Предложения, жалобы и заявления принимаются по вопросам платежей, регистрации, оформления документации, управления прилегающей территории и общего имущества.
Кроме того, при возникновении срочной необходимости, председатель обязан выдавать разрешения на установку и переоборудование инженерных сетей, подключение и внедрение в работу бытового оборудования, в том числе систем очистки воды, которые не имеют технического паспорта.
В список срочных документов входят разрешения на переоборудование и перепланировку жилого и нежилого помещения. Все перечисленные документы выдаются на основе решения межведомственной комиссии и не могут считаться законными при наличии одной только подписи председателя.
При несвоевременном обращении жильцов в ТСЖ в случаях возникновения аварийных ситуаций, ответственность за последствия снимается с председателя и полностью перекладывается на жильцов, не сообщивших о неисправностях вовремя. Если сообщить о ситуации не удалось по причине отсутствия председателя в приемные дни, ответственность за последствия несет он.
Заключение
Выбор председателя должен осуществляться всеми собственниками квартир в доме на основе общего голосования, активности и образования выдвигаемого кандидата.
Главная его функция – представление интересов дома в отношениях с управляющей компанией.
Все решения должны быть утверждены и обсуждены на общем собрании, иначе они считаются незаконно принятыми, хоть и решающий голос собрания остается при старшем управления.
Доверенность Председателю Совета дома
Здравствуйте. Общим собранием собственников меня избрали Председателем Совета дома, на этом же собрании был утвержден Устав Совета дома, в котором оговорены права Председателя:
5.4. Выступает в суде в качестве представителя Собственников по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
5.9. От имени Собственников обращается в УК, администрацию района, другие органы исполнительной власти города Челябинска, прокуратуру, контрольные и надзорные органы и иные организации по вопросам, относящимся к содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД.
5.12. Председатель Совета вправе:
– Согласовывать и заключать (подписывать) от имени собственников договоры аренды на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и иные договоры на передачу в пользование объектов общего имущества Собственников (провайдерам и пр), утверждает (после согласования с Советом) размер платы за пользование этими объектами. Председатель Совета не вправе передавать эти функции управляющей организации.
– Согласовывать и подписывать от имени собственников дефектные ведомости, перечни и сметы на выполнение ремонтных и других работ, связанных с содержанием МКД.
– Подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуги (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
ВОПРОС: нужна ли доверенность? Если да, то можно ли её сделать нотариально на основании Устава, предоставив нотариусу оригинал протокола и устава?
Ответы юристов ( 2 )
Сергей, если в уставе ТСЖ предусмотрен единоличный исполнительный орган и он в соответствии с уставом именуется «Председатель Совета Дома», то единоличный исполнительный орган юридического лица имеет право действовать от имени юридического лица в отношених с третьими лицами без доверенности.
Здравствуйте! Речь я так понимаю идет про совет дома, а не про ТСЖ, т.к. при ТСЖ не может быть совета дома! Действующим законодательством утверждение Устава совета не требуется! Все полномочия совета и председателя указаны в Жилищном кодексе РФ
Ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ:
Председатель совета многоквартирного дома:1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
ЖК РФ не предусмотрена обязательная нотариальная форма указанной выше доверенности
Новости ЖКХ
Эксперт в ЖКХ Сусана Киракосян рассказала, какие ошибки совершают управляющие организации при составлении договора управления. Читайте в данной статье советы и рекомендации о том, как их избежать ошибок в договоре управления МКД.
Неправильно указывается дата начала срока действия договора управления
Начало срока действия договора управления не может быть раньше внесения изменений в реестр лицензий.
Следующий вопрос касался условия в договоре управления о праве председателя совета дома единолично подписывать дополнительные соглашения к нему. Как это правильно сделать?
Дополнительные соглашения к договору управления принимаются на общем собрании собственников, а подписать их может председатель совета дома. Разработайте положение о совете дома или включите в договор управления условие, что у председателя совета дома есть полномочия на подписание таких соглашений.
Как включить в договор управления стоимость КР на СОИ.
Включение КР на СОИ в цену договора – обязательное условие. В договоре управления нужно прописать условие о цене договора:
- указать, что стоимость КР на СОИ включается в цену договора;
2. описать, как эта стоимость рассчитывается, исходя из стоимости потреблённых при использовании ресурсов;
3. предусмотреть положение относительно собственников нежилых помещений.
Договор подписывают менее 50% собственников
Как проверить, что договор подписан собственниками более 50%? Как утверждается договор на собрании? Договор управления утверждается на общем собрании собственников кворумом, при этом форма собрания значения не имеет. Для того чтобы договор управления считался заключённым, требуется не менее 50% голосов от общего числа голосов всех собственников многоквартирного дома.
Как проверить, что договор подписали более 50% собственников? Договор управления – единый документ. Если вы хотите убедиться, что он подписан собственниками более 50%, посмотрите, как принималось решение собрания. В решении собрания может быть указано «Утвердить договор управления и уполномочить подписать договор председателя совета дома». Такое полномочие у председателя совета дома есть в силу ст. 161.1 ЖК РФ. Если такая формулировка есть и на собрании был кворум, то решение принято, договор считается заключённым. Наличие кворума проверяем по протоколу.
Если условия о председателе совета дома нет и договор подписывали собственники, то к договору управления оформляется приложение, в котором собственники, подписавшие документ, проставляют подписи. Если возникают сомнения в действительности договора управления, запросите информацию, подтверждающую, что в собрании не только приняло участие более 50%, но и подписанты договора составляют также более 50%.
Третий вариант узнать, что договор заключён, – пересчитать индивидуальные договоры, если такие заключались.
Не происходит переизбрания УО при смене статуса здания
УО управляет нежилым зданием, часть помещений ранее была переведена в жилые. Администрация готовит постановление о присвоении дому статуса многоквартирного дома. Требуется ли повторно избирать УО или достаточно первоначального решения собственников нежилых помещений о выборе УО?
Эта ситуация спорная. Управляющая организация уже управляла нежилым комплексом, вопрос в том, какие договоры были заключены, было ли проведено собрание собственников нежилых помещений по выбору управляющей организации по всем правилам ЖК РФ?
Если дому будет присвоен статус МКД, Сусана Киракосян рекомендует провести собрание по выбору управляющей организации, потому что меняется статус здания: к апартаментам, как к нежилым помещениям, правила применяются по аналогии, а в отношении МКД действуют прямые нормы.
Чтобы всю работу в отношении МКД организовать правильно, стоит провести ОСС по выбору управляющей организации, это поможет УК защитить себя от всех возможных рисков.
УО не принимает расторжения договора управления собственниками
Возможна ли ситуация, при которой при действующем договоре управления без замечаний к работе управляющей организации собственники провели собрание и сменили УО?
Да, это возможно. Ст. 310 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, посвящённые отказу от договора, позволяют собственникам отказаться от договора в одностороннем порядке.
Это право ещё раз подтвердил Верховный суд РФ при рассмотрении дела, в котором управляющая организация ссылалась на недействительность подобного отказа, так как собственники не предъявляли претензий к её работе. Компания считала: чтобы сменить одну организацию на другую, собственники должны расторгнуть договор с предыдущей УО и указать, в чём заключалось ненадлежащее исполнение договора. Верховный суд РФ сказал, что потребители имеют право отказаться от договора управления МКД в любой момент. При этом они не обязаны сообщать о мотивах своего отказа. Единственное требование, которое предъявляется к собственниками в этой ситуации, – отказываясь от договора с одной компанией, они должны выбрать другую или другой способ управления домом.
Сусана Киракосян рекомендует включить в договор управления положение о его прекращении: «Договор управления прекращается в том числе по требованию управляющей организации при наличии существенных нарушений со стороны собственников, а именно: задолженности более, чем за … (укажите расчётный период)». Таким образом вы покажете, что вправе прекратить договор при наличии нарушений со стороны собственников помещений в МКД.
Однако УК следует помнить, что если при наличии задолженности, ссылаясь на условия договора, оставить дом без управления, это будет квалифицировано как грубое нарушение лицензионных требований. Поэтому условие о прекращении договора управления рекомендуется включить для дисциплины собственников и применять на практике только в той ситуации, когда УК будет проводить собрание по избранию другого способа управления или другой управляющей организации.
Запомните: что бы ни прописано в договоре, ограничить собственников в их праве отказа от договора управления не получится.
Вводятся условия об ограничении пользования территорией
Будет ли нарушением прав потребителей принятое ОСС решение об ограничении въезда, но не прохода, на территорию посёлка при наличии задолженности перед УО? Сусана Киракосян не рекомендует включать такое условие в договор управления. На практике возникали ситуации, когда компании пытаются ограничить право использования общей территории или общего имущества в связи с наличием задолженности.
Суды квалифицируют подобные действия как дискриминационные. Ограничение въезда на территорию будет нарушением прав потребителей. Такое условие лучше исключить из договора управления. Даже если у вас условие об ограничении проезда принято общим собранием собственников большинством голосов и вы не ограничиваете доступ, только проезд, это решение оспоримо, потому что оно дискриминационно с точки зрения Роспотребнадзора и жилищной инспекции.
Часто бывает, что собственники на собрании не утверждают новый размер платы и управляющая организация работает по цене, которая уже не отвечает себестоимости обслуживания. Можно ли что-то сделать в этой ситуации?
Сусана Киракосян напоминает, что возмездный договор требует учёта мнения обеих сторон. Если собственники не принимают решение об изменении стоимости работ или голосуют против, а вы исчерпали все методы воздействия, соберите документальные подтверждения. Добейтесь того, чтобы у вас всё-таки состоялось собрание и был протокол о том, что кворум не набран, или собственники проголосовали против изменения размера платы.
Применять другой размер платы без решения собственников нельзя, но нужно помнить про условие индексации в договоре управления. Проверьте её формулировку, уточните, звучит ли там условие о повышении платы на уровень инфляции, на уровень индекса потребительских цен.
Если эти условия есть, вы можете проиндексировать размер платы. Если такого условия нет, обратитесь в орган местного самоуправления. Расскажите, что размер платы не является соразмерным и не позволяет вам обеспечить надлежащее содержание дома, попросите установить новый размер платы.
Орган местного самоуправления вам скорее всего откажет, поэтому попытайтесь изменить договор управления, включив в него условие об индексации размера платы.
Обратиться в орган местного самоуправления стоит лишь затем, чтобы в случае оспаривания размера платы как несоразмерного, вы смогли доказать, что исчерпали все способы досудебного решения проблемы. Если собственники на ОСС не проголосуют за внесение изменений в договор управления, вы будете вынуждены работать по тому размеру платы, который уже есть. Останется только один выход – убедить собственников отказаться от договора с вами. Принцип безубыточной деятельности предпринимателя должен работать. Если же собственники выйдут на собрание и утвердят необоснованный размер платы, УК может оспорить его в суде.
