Отсутствие регистрации договора аренды земельного участка

Минфин не разрешает учитывать в расходах платежи за землю, если договор аренды не зарегистрирован

Специалисты финансового ведомства впервые высказали свою точку зрения насчет учета арендных платежей за земельный участок при расчете налога на прибыль. К сожалению, мнение чиновников по этой проблеме оказалось таким же, как и по аренде прочей недвижимости. В Минфине России считают, что расходы можно учесть, только если договор аренды земли зарегистрирован. Эта позиция не в пользу компаний, но в случае судебного спора ваши шансы на победу весьма велики. Письмо Министерства финансов РФ от 06.03.08 № 03-03-06/1/152

ЧИНОВНИКИ ВВЕЛИ НОВОЕ УСЛОВИЕ ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА АРЕНДУ ЗЕМЛИ

В Налоговом кодексе РФ прямо прописано, что плата за арендуемое имущество, в том числе земельные участки, учитывается в составе расходов при расчете налога на прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Минфин России утверждает, что воспользоваться этой нормой компании могут только в том случае, если договор аренды земли зарегистрирован.

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства аргументируют свою позицию следующим образом. Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). А договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Поэтому обязательным условием для того, чтобы отнести на расходы плату за землю, является государственная регистрация договора аренды (см. также справку «Платежи за аренду здания тоже разрешают учесть только после регистрации договора»).

СУДЫ ПОДДЕРЖИВАЮТ КОМПАНИИ

Позиция Минфина противоречит налоговому законодательству. Поэтому, если вы учтете плату за земельный участок до регистрации договора аренды, у вас есть хорошие шансы выиграть спор с налоговиками, которые наверняка предъявят претензии. В суде вы можете воспользоваться следующими доводами в свою защиту.

Безусловно, с точки зрения гражданского права арендные отношения возникают с момента государственной регистрации договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Однако гражданское законодательство не применяется к налоговым и административным правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). В свою очередь НК РФ не говорит о том, что непременным условием для включения арендных платежей в состав расходов по налогу на прибыль является выполнение требований гражданского законодательства. Поэтому отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не может быть основанием для того, чтобы исключить такие платежи из состава расходов.

Этот вывод уже неоднократно поддерживали судьи (См., например, постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 27 февраля 2008 г. № А56-30518/2006, Поволжского от 8 июня 2006 г. № А55-25816/2005 округов). Они встают на сторону компаний и считают, что государственная регистрация прав по договорам аренды земельных участков не влияет на порядок учета сумм арендной платы при расчете налога на прибыль.

Кстати, судьи разрешают учитывать в составе расходов и арендную плату за здания и сооружения, в случае если договоры аренды этих объектов еще не прошли госрегистрацию (См., например, определение ВАС РФ от 15 октября 2007 г. № 12342/07, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2007 г. № КА-А40/7304-07).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГ

У вас возникали проблемы с учетом в составе расходов арендных платежей за объект, по которому еще не был зарегистрирован договор аренды?

Н.В. Гришанова, заместитель главного бухгалтера «НК «Роснефть» — Смоленск-нефтепродукт»:

— У нас была проблема с учетом арендной платы за АЗС. Чтобы не регистрировать договор аренды, мы заключили его на 364 дня, а потом пролонгировали. Налоговики решили, что это долгосрочный договор, и потребовали его зарегистрировать. Без этого они не принимали расходы на аренду. Мы обратились в суд и выиграли спор.

Что касается арендной платы за землю, то я считаю, что и эти расходы можно учитывать до регистрации договора. Если бы у нас возникла спорная ситуация, мы бы также отстаивали свое право в суде.

ПЛАТЕЖИ ЗА АРЕНДУ ЗДАНИЯ ТОЖЕ РАЗРЕШАЮТ УЧЕСТЬ ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА

Чиновники считают, что компании не могут включить в расходы арендную плату за здание, если договор аренды не прошел госрегистрацию. Такая позиция изложена в письме ФНС России от 13 июля 2005 г. № 02-1-07/66, согласованном с Минфином России. В нем чиновники не отрицают того, что факт регистрации прав по договору аренды не влияет на порядок учета арендной платы при расчете налога на прибыль. Однако если срок договора аренды здания или сооружения превышает один год, то такой договор считается заключенным с момента госрегистрации. Поэтому расходы по договорам, которые ее не прошли (соответственно с точки зрения ГК РФ не заключены), нельзя учесть при расчете налога на прибыль. Эти затраты будут считаться не подтвержденными документально (п. 1 ст. 252 НК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Регистрация права аренды на земельный участок

Аренда, как одно из вещных прав, представляет собой срочное возмездное пользование участком земли, на условиях, предусмотренных договором. В определенных ситуациях для наступления юридических последствий, вытекающих из правоотношений аренды, необходимо зарегистрировать право аренды. К понятию «аренда участка земли» можно приравнять и право субаренды, так как оно вытекает из первоначального права и подлежит регистрации на общих основаниях.

В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.

По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.

Порядок и процедура государственной регистрации права аренды

Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.

Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.

При обращении в органы Росреестра заявитель должен представить:

1) Заявление о регистрации (заполняется одной из сторон по договору аренды);

2) Документы, удостоверяющие личность заявителя, либо полномочия представителя;

3) Подлинник договора аренды (субаренды) участка земли;

4) Учредительные документы организации, если сторонами по договору выступают юридические лица;

5) Кадастровый паспорт участка, если предметом договора аренды является доля в общем праве. Кадастровый паспорт должен содержать определение части участка, сдаваемого в аренду.

В случае, если регистрации подлежит право аренды, вытекающее не только из договора, но и из распорядительного акта органа власти, а участок будет использоваться для строительства, заявителем может быть представлено решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:

• Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
• Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
• Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
• Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.

Существуют и дополнительные этапы государственной регистрации, вызванные случаями приостановления процедуры регистрации либо вынесения отказа в совершении действий по регистрации.

Случаи приостановления и отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка

В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:

• поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
• направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
• наличие акта судебных органов о приостановлении;
• наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
• наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

• право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
• признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
• отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
• непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
• имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован

Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации.

Конференция ЮрКлуба

Однако, меня посетило сомнение по поводу того, что договор в данном случае не заключен. Основания сомнений: 1. Единственным условием договора аренды земли, которое делает необходимым его регистрацию является условие о сроке . 2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.

Аренда земли: пошаговый алгоритм регистрации договора

Согласно Гражданскому законодательству РФ, оформленный сторонами договор должен пройти процедуру регистрации договора земельного участка . Для этого есть специальное учреждение: Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, известная многим как Росреестр. В какой момент после подписания договора арендцы земли нужно будет его зарегистрировать?

В соответствии с Земельным кодексом, вы должны это сделать, если арендуете участок как минимум на год.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина

Форма регистрации договора аренды земельного участка ( образец вы можете скачать бесплатно в конце статьи ) может быть свободной, единого шаблона для его составления нет. Однако в число обязательных условий входит подробная характеристика субъектов и предмета соглашения.

Под субъектами понимаются стороны, одна из которых передаёт имущественные права и гарантии беспрепятственного пользования землями на условиях найма.

Регистрация договора аренды земельного участка

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.

от 28.03.2019) 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.

от 01.07.2019) (с изм. и доп. вступ. в силу с 12.07.2019) 1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

При подаче документов в регистрирующий орган – срок составляет не более 7 дней. При обращении в МФЦ срок увеличен до 9 дней.

При одновременной постановке объекта на кадастровый учет и регистрации договора срок составит при обращении в МФЦ 12 дней. Если основанием для регистрационных действий является решение суда – срок сокращен до 5 дней.

Если договор аренды заверен нотариально, то срок регистрации через Росреестр составляет 3 дня, а через МФЦ – 5 дней.

Особенности процедуры госрегистрации договора аренды земли

Наиболее распространенная форма владения и пользования землей – это аренда.

На сегодня многие организации, да и обычные граждане, обращаются в госорганы с просьбой предоставить им тот или иной участок для реализации на нем каких-то своих задач и использования в определенных целях. Но когда речь заходит о процедуре заключения арендного соглашения на надел, возникает много вопросов о том, что в нем должно быть предусмотрено и как грамотно подойти к процедуре его регистрации.

Последствия заключения договора аренды земли без регистрации права аренды

Переход к титульной системе регистрации прав на недвижимость, связанный со вступлением в силу с 1 января 2013 года Закона № 1878-VI, среди прочего привел к тому, что теперь договоры аренды земли не подлежат государственной регистрации. Вместо этого в ч. 5 ст. 6 Закона «Об земли» теперь предусмотрено, что государственной регистрации подлежит право земельного участка.

В связи с этими изменениями у участника форума ЛІГАБізнесІнформ возник вопрос относительно правовых последствий заключения после 1 января 2013 года договора аренды земли, в случае если право аренды по такому договору не будет зарегистрировано.

Всем спасибо за помощь!

» Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды «

8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).