+8 (800) 500-27-29

Особенности договора переуступки прав собственности на квартиру

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

Договор переуступки заключается с:

  • Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
  • Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Владельцами пая в ЖСК.

Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
В договоре указываются и передаются:

  • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
  • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

  1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
  2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
  3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Схема переуступки права требования по договору

  1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
  2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
  3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
  4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

  1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
  2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
  3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
  4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

  • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
  • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
  • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
  • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
  • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
  • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
  • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
  • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Алгоритм оформления договора цессии

  1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
  2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
  3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
  4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
  5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

Риски, связанные договором уступки права требования

Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.

Читать еще:  Какие организации вправе проводить экспертизу кредитного договора

Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Закон предусматривает различные виды приобретения жилплощади. Однако покупка готового жилья в новостройке доступна ограниченному числу граждан, вследствие высокой цены. Поэтому значительное число граждан заключают договора долевого строительства, несмотря на высокий риск потери денежных средств.

Оформление переуступки несет меньший риск, так как уже видны действия застройщика. Однако такой вариант непопулярен в стране. Итак, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это? Рассмотрим подробнее.

Что такое переуступка прав?

Популярным способом приобретения объектов недвижимого имущества является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья за меньшую цену, чем стоимость готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.

Оплатив свою долю, гражданин получает право требования оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом, владелец может продать будущий объект недвижимости до его окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после завершения строительства.

Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Дольщик может продать объект, если он выплатил цену квартиры в полном объеме. Но и при наличии долга, возможно ее продать с переводом долга на покупателя.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке возможна при заключении следующих видов:

  1. Контракт долевого участия. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязанность по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел выплатить их в полном объеме. Оформить переуступку можно в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в котором они были у собственника на момент заключения контракта переуступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
  2. Предварительный договор. В этом случае переуступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного контракта ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по переуступке

Чтобы купить квартиру по переуступке нужно следовать простым правилам. Гражданин должен совершить следующие действия:

  • проверить надежность строительной компании;
  • собрать необходимые документы;
  • составить контракт;
  • зарегистрировать договор переуступки;
  • оплатить пошлину.

Покупателю нужно выяснить:

  • период работы компании и результаты их работ;
  • есть ли у компании разрешение на строительство;
  • учредительную документацию;
  • документы на земельный участок (длительная аренда или право собственности).

Перечень документов

Продавец и покупатель представляют следующую информацию:

  • гражданский паспорт;
  • согласие на совершение сделки от второго супруга.

Кроме того, необходимо представить первоначальный контракт (ДДУ или предварительный). Если продавец выплатил все взносы в полном объеме, то он только уведомляет строительную компанию. При наличии неоплаченных взносов гражданин должен получить одобрение застройщика на переуступку.

К документам необходимо приложить все оплаченный квитанции.

Оформление договора

Переуступка права собственности на квартиру — что это такое? Это передача прав требования на квартиру по контракту ДДУ.

Договор оформляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление контракта переуступки в том же виде, в котором заключался основной договор. Если контракт имел нотариальную форму, то контракт переуступки также требуется заверить в нотариальной конторе.

Предметом договора переуступки является передача права требования. Контракт должен включать подробную информацию об объеме прав и основаниях их перехода.

Регистрация договора переуступки

Рассмотрим что такое переуступка квартиры в новостройке? Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если переуступке подлежит предварительный контракт, его не нужно регистрировать.

Документы подаются через МФЦ или при помощи электронного сервиса Росреестра. Контракт регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.

Оплата пошлины

Что значит переуступка при покупке квартиры? Переход права требования жилого помещения по договору ДДУ необходимо оплатить. Стоимость регистрации различается в зависимости от правового статуса покупателя:

  • физические лица оплатят 2 000 р.;
  • юридические лица выплачивают 22 000 р.

Если в качестве покупателя выступают несколько граждан, то сумма пошлины делится между ними поровну.

Риски для покупателя

При приобретении квартиры гражданин должен учитывать наличие не только оплаченных взносов по контракту долевого строительства, но и наличие штрафных санкций и пеней за просрочку при несвоевременной оплате.

Основной риск заключен в возможности переуступки неограниченное количество раз. Для получения такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН. Она предоставляется любом гражданину при обращении в МФЦ. Документ выдается через 3-5 дней и стоит 700 р. за бумажный экземпляр и 400 – за электронный. Чтобы проверить информацию достаточно получения электронного экземпляра.

Выписка отражает всех собственников прав на объект, которые были с момента регистрации первого контракта.

Особенности покупки новостройки по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке, что это? Простыми словами это переход прав на объект долевого строительства до его сдачи. Закон позволяет заключение контракта неограниченное количество раз. Однако, возможность пропадает сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, переуступить права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ, можно исключительно до появления на нее права собственности.

Кроме того, сторонам договора необходимо учитывать права третьей стороны – застройщика. Согласие строительной компании на переход прав является одним из основных документов при оформлении договора. Его отсутствие ведет к признанию следки ничтожной.

Читать еще:  Справка об инвалидности где получить

Оформление переуступке «задним» числом

Цель оформления переуступки «задним» числом в том, чтобы покупатель являлся единственным собственником квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы продажи. Продажа «задним» числом позволяет искусственно занизить цену.

В такой ситуации можно поступить следующим образом:

  • согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
  • до государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.

Проблемой такого варианта является разница между стоимостью, оплаченной продавцу, и ценой, указанной в договоре. Если по факту гражданин оплатил 2 000 000 р., а в договоре отражена сумма в 1 500 000 р., в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.

Этот риск возлагается полностью на покупателя. Поэтому необходимо учесть рискованность предприятия.

Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Переуступка квартиры по договору долевого строительства является оптимальным вариантом для сторон. С одной стороны – продавец избегает штрафных санкций со стороны застройщика. С другой стороны – покупатель получает возможность последующего оформления квартиры в собственность по более низкой цене, чем готовое жилье.

Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.

Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:

  1. Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
  2. Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
  3. Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.

Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.

При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.

Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

1812 Игорь Василенко

Продажа квартиры в новостройке по переуступке является довольно распространенным форматом, собственно, до 25% от всех квартир на первичном рынке продаются именно таким образом.

За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки. Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке, и какой порядок проведения таких сделок.

На первый взгляд, процедура может показаться сложной, так как это, фактически, трехсторонняя сделка, в которой, помимо продавца и покупателя, принимает участие застройщик (кроме того, сторон может быть и больше – например, если используется банковский кредит). Однако переуступка требует намного меньшего количества усилий для проверки юридической чистоты сделки, чем в случае с классическим договором купли-продажи.

Что такое переуступка

Важно понимать, что дольщик не может продавать недвижимость в обычном порядке, поскольку не располагает свидетельством о праве на собственность, да и самой собственности, фактически, еще нет. Этот формат продажи доступен дольщикам (инвесторам строительства), которые желают вернуть средства, вложенные в недвижимость. Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира (так как на момент покупки ее может еще не существовать), а права требования на ее, и эти права являются основанием для передачи квартиры от застройщика будущему собственнику, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Переуступка проводится значительно быстрее и требует меньшего количества документов, чем договор купли-продажи. Кроме того, не требуется прилагать усилия для проверки истории квартиры (факты смены владельцев) – покупатель будет первым обладателем права на собственность.

Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя. Речь идет о ДДУ – согласно этому документу потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу , а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

  • ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
  • Ст. 388 уточняет условия переуступки;
  • Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
  • Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Встречается и другой термин, обозначающий переуступку — «цессия». Сделка цессией является именно передачей прав владения одного физического или юридического лица другому. Это значит, что последующий договор заключается между дольщиком и желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Юридически сделка является законной, однако она вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдаться законодательные требования.

Преимущество переуступки: в чем выгода?

Для продавца переуступка позволяет вернуть деньги, если по каким-то причинам он более не способен выплачивать ипотеку, продавец имеет возможность сразу же погасить кредит. Основной причиной, по которой квартиры, продающиеся по переуступке, пользуются большой популярностью, является их сниженная стоимость (относительно среднерыночной). Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости. Эта особенность, привлекает покупателя, позволяя быстро конвертировать квадратные метры в деньги.

Читать еще:  Заявление в прокуратуру на должника образец

До обретения прав собственности и переезда для проживания нужно ждать определенный период, от нескольких месяцев до года-двух (в зависимости от состояния готовности здания). После окончания строительства здание будет проверяться контролирующими органами, которые проверят соответствие выполненных работ современным требованиям законодательства, включая эксплуатационные, строительные и прочие.

Иногда недвижимость уже можно осмотреть, оценить планировку, расположение здания и инфраструктуру, которая находится поблизости, понять, какие удобства предусматривает придомовая территория (детские площадки, парковочные места и т.д.).

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки – без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Важные моменты: что нельзя упускать из виду

Согласно законодательству, продавец обязан предоставить покупателю требующиеся сведения . Документацию, касающуюся законности деятельности застройщика, можно найти на сайте строящегося ЖК или здания в соответствующем разделе.

Кстати, если застройщик не представляет упомянутые документы в открытом доступе, это само по себе считается поводом для его привлечения к ответственности. В отдельных случаях подобное несоответствие законодательным требованиям даже расценивается как мошенничество.

Если покупатель предполагает взять кредит у финансовой организации, чтобы выкупить право требования, процесс заключения договора будет несколько сложнее – объект недвижимости будет проверять банк.

Если в договоре явно не прописано, что дольщик имеет право на переуступку, заключение сделки будет считаться мошенничеством (со стороны продавца).

При наличии ипотечного или кредитного долга дольщик обязан либо выплатить его, либо обсудить этот момент с потенциальным покупателем. Например, ипотека может быть переоформлена на покупателя. Продавцу в этом случае необходимо иметь письменное подтверждение от финансовой организации, о том, что она не против смены владельца прав.

Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки

Основным документом, который обеспечивает переуступку, является договор о долевом участии – по факту, исходное соглашение дольщика с застройщиком переоформляется с указанием нового участника сделки. Сам договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

  • данные обо всех участниках сделки;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок расчетов;
  • согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства);
  • согласие застройщика на заключение сделки;
  • полная информация относительно объекта сделки;
  • сведения о ДДУ (прилагается копия).

Перед любыми действиями, связанными с переуступкой, весьма желательно уведомить застройщика о желании переоформить договор на другое лицо. Для этого используется такой документ, как «Уведомление об уступке права собственности».

Хотя действующее законодательство не обязует стороны уведомлять застройщика, это очень желательно сделать, чтобы каждое заинтересованное лицо было в юридической безопасности и в будущем не возникло никаких недоразумений. Уведомление позволяет укрепить позицию продавца, если возникнет необходимость обращаться в суд.

Выплата налога

Если стороны сделки не получают никакой выгоды, то есть сумма, которую платит новый владелец, равна расходам дольщика, и налог (НДФЛ) не уплачивается. Если же сумма больше изначальной, то государство получает свой процент согласно НК РФ.

Налогом облагается только сумма выгоды. Например, если дольщик заплатил за право на недвижимость 2 млн., а получит от нового владельца 3 млн. руб., налог будет считаться по разнице в стоимости — одному миллиону рублей. Соответственно, продавцу нужно будет перечислить в бюджет 130 тыс. рублей, однако сумму налога можно несколько уменьшить путем имущественного налогового вычета.

В свою очередь, налог с продажи недвижимости сторон сделки никак не касается, поскольку фактически речь не идет о недвижимости. Квартиры получат статус таковой только после постановки на кадастровый учет, а произойдет это только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Заключение

В заключение хочется обратить внимание на то, что продавцу, который оформил ипотеку, желательно знать, сможет ли он продать недвижимость по переуступке еще на этапе получения кредита (учесть этот вопрос в договоре с банком и застройщиком). Это позволит ему достаточно легко выйти из ситуации, если он не сможет выполнять свои обязательства перед банком, перестраховаться от неприятных последствий. Для оформления документов желательно привлечь профессионального юриста, который вовремя укажет на «подводные камни», которые могут иметь место в текстах договоров.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector