Реализация права собственности на земельный участок

· Сентябрь 9, 2019

Право собственности на землю

В соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Порядок пользования земельным участком определен большим количеством нормативных актов, устанавливающих требования, разрешения и запреты, вне зависимости от того, использует землю собственник или лицо, обладающее иным правом на землю.

Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости

Если федеральное законодательство разрешает предоставлять конкретные участки в собственность физических или юридических лиц. В соответствии с общими правилами, при переходе прав на собственность к покупателю автоматически переходят права и на ту часть территории, которая занимается продаваемым объектом.

Такая взаимосвязь может быть различной исходя их содержания и характера прав продавца.

В тех случаях, когда продавец имущества является непосредственным владельцем участка земли, на котором располагается недвижимость, то покупателю автоматически передается право на собственность или передается право аренды, а также прочее право, которое, в свою очередь, предусматривается заключаемым соглашением.

1.3 Реализация права собственности на земельные участки

; — договор ренты , пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или доли под выплату ренты (ст.

615 ГК РФ). Несмотря на то, что такие договоры не являются сделкой с недвижимостью, они подлежат государственной регистрации, поскольку влекут изменение существующих правоотношений по поводу недвижимости; — соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ от 16 февраля 2001г.

№ 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» )

Раздел земельного участка и находящихся на нем построек

Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, в случае перемещения которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению. Основа соотношения правового регулирования имущественных прав на земельный участок и строений на нем закреплена в статье 273 ГК, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, на котором находится здание.

Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п. 4 ст. 35 не допускается отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Переход права собственности на земельный участок: основания для осуществления и законодательное регулирование

Требования, которые предъявляются к этому документу, сформулированы в параграфе первом Главы 30 ГК РФ.

В соответствии с этими требованиями в тексте документа должны быть отражены следующие данные: Информация о дате и месте совершения сделки (имеется в виду дата фактического подписания договора); Сведения о сторонах-участницах (включая информацию об их представителях и тех документах, на основании которых они действуют); Предмет договора (с подробным описанием участка, его технических особенностей, а также указанием всех кадастровых сведений, включая кадастровую стоимость); Цена договора и порядок взаиморасчетов сторон (при необходимости перевода денежных средств безналичным путем указываются номера расчетных счетов, на которые средства должны поступить)

Право собственности на земельный участок и другие вещные права на землю. Все об объектах и субъектах!

Определённые земли, допускаются к оформлению в собственность путём выкупа – лицам с иностранным гражданством.

Но для них определён перечень категорий земель, запрещённых к приобретению. Некоторые категории земель находятся исключительно в собственности государства:

земли лесного и водного фондов;
участки с расположением памятников культуры;
заповедники и иные уникальные участки земли.
земли запаса, изъятые из оборота и участвующие в обороте;

Подробнее об оформлении земельного участка в собственность под многоквартирным домом расскажет наша статья. Сколько земельных участков можно иметь в собственности?

Законодательством не предусмотрен регламент количества участков, оформленных в собственность физических или юридических лиц.

2.4. Право собственности на земельные участки

Специфика земельного участка также заключается в том, что часть объекта недвижимости может находиться на части земельного участка, отсюда возникает и понятие доли в праве собственности на земельный участок, хотя в законе она не обозначена.

Доля в праве собственности на земельный участок находится в границах земельного участка, поэтому будет являться объектом общей долевой собственности, и как, следствие, объектом и земельного права, а в силу отнесения к объекту недвижимости и полноценным объектом гражданских правоотношений, так как постоянно вовлечены гражданский оборот, когда совершаются сделки с объектами недвижимого имущества, находящегося на этой части земельного участка, которая может быть и долей, а при определенных условиях самостоятельным объектом права, например, аренды, если часть участка можно определить с помощью параметров площади и границ.

Право собственности на земельный участок

Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п.

4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

23. Право собственности на земельные участки.

Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком

1. Владение — основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование — это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Общее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение — это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности: частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах; государственная собственность — реализуется властью государства в интересах всего общества в целом; муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования; иные формы собственности — смешанные.

1. Право частной собственности граждан на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.

Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.

2. Право частной собственности на землю юридических лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности

3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности.

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого из участников этой собственности.

4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности субъектов РФ.

ВС РФ разобрался с вопросом о признании права собственности на земельный участок, занятый недвижимым имуществом иного собственника

ВС РФ напомнил, что по общему правилу по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Причем на требования собственника недвижимости о признании за ним права собственности на часть земельного участка исковая давность не распространяется.

Реквизиты судебного акта

Суть дела

Гражданка В. обратилась в суд с иском к ООО «Уфимкабель» (далее — общество) о признании за ней права собственности на 75106/13970495 долей в праве на земельный участок. Свои требования В. мотивировала следующим.

Право собственности на земельный участок принадлежало ОАО «Уфимкабель». На основании договора об отступном от 25.06.2003 ООО «Лаки» приобрело у ОАО «Уфимкабель» недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, в виде двух нежилых помещений, расположенных в части первого этажа трехэтажного административно-производственного корпуса. В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 09.08.2010 ООО «Лаки» продало одно из вышеуказанных нежилых помещений гражданке Р., которая, в свою очередь, по договору купли-продажи от 15.09.2012 продала указанное нежилое помещение гражданке В.

По мнению В., одновременно с приобретением в собственность нежилого помещения к ней перешло и право собственности на долю земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, размер которой она определила как 75106/13970495 долей в праве на земельный участок.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований гражданки В. Вынося решение, суд руководствовался положениями подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения в здании (от 15 сентября 2012 г.), предусматривающего, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Суд исходил из того, что испрашиваемая В. доля в праве собственности на земельный участок предыдущему собственнику нежилого помещения Р. не принадлежала, предметом договора купли-продажи нежилого помещения от 15 сентября 2012 г. не являлась. Переход права собственности на долю в праве на земельный участок в установленном законом порядке не оформлялся и не регистрировался. Общество стороной сделки, заключенной с истицей, не являлось.

Кроме того, в качестве одного из оснований для отказа в иске суд указал на пропуск истицей срока исковой давности, о чем ответчиком было сделано соответствующее заявление в ходе судебного разбирательства. По мнению суда, о нарушении своих прав на земельный участок истица могла узнать с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, то есть с 08.10.2012, однако в суд обратилась лишь 02.06.2017, то есть с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ общего срока исковой давности в три года.

Решение первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты судов нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение. При этом он руководствовался следующей логикой.

В силу требований ст. 273 ГК РФ, регулирующей переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений (в редакции Федерального закона от 10.01.2003 № 51-ФЗ, действовавшей на момент приобретения 25 июня 2003 г. ООО «Лаки» нежилых помещений), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Положения ст. 552 ГК РФ, регулирующие права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (в редакции Федерального закона от 10.01.2003 № 14-ФЗ, действовавшей на момент приобретения 25 июня 2003 г. ООО «Лаки» нежилых помещений), также предусматривали, что с передачей права собственности на объект недвижимости одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, при приобретении ООО «Лаки» трех нежилых помещений к нему перешло право на долю в земельном участке, на котором размещалось нежилое строение, ранее принадлежавшее ОАО «Уфимкабель».

В связи с переходом права собственности на одно из нежилых помещений от ООО «Лаки» сначала к Р., а потом к В., к ним также перешло и право на часть земельного участка, несмотря на то что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено. В связи с этим в соответствии со ст. 56 ГПК РФ судам надлежало установить, принадлежал ли земельный участок обществу «Уфимкабель» на праве собственности на момент отчуждения нежилых помещений ООО «Лаки». Для этого следовало предложить сторонам представить документы о приватизации ГУП «Уфимкабель» и его преобразовании в ОАО «Уфимкабель», в частности, определить момент возникновения права собственности ответчика на спорный земельный участок. Также судами не дано никакой оценки ссылкам общества на то, что после приобретения нежилых помещений ООО «Лаки» пользовалось спорным земельным участком на основании договора аренды.

Отказывая гражданке В. в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истицей срока исковой давности, суды не учли тот факт, что земельный участок, право собственности на долю в котором оспаривает истица, находится в ее владении, на нем расположен принадлежащий ей объект недвижимости, а потому на данные требования срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ не распространяется.

0 0 голоса

Рейтинг статьи