Можно взыскать уплаченные проценты за ипотеку при разрыве сделки

ВС: когда опоздавший застройщик компенсирует убытки по валютному кредиту

Истец И.Рябинин

Ответчик ООО “Л1-1”

Вопрос Определение периода, с которого проценты по кредиту на покупку жилья будут считаться убытками дольщика, которые придется возместить застройщику, не выполнившему обязательства

Суд Коллегия по гражданским спорам ВС

Решение Оставить в силе апелляционное определение

В июне 2008 года Иван Рябинин* заключил договор с застройщиком, компанией ООО «Л 1-1». Он собирался купить элитное жильё – квартиру площадью 154 кв. м в строящемся доме. Квартира стоила 633 040 у. е., что на момент заключения договора было эквивалентно 17 млн руб. Чтобы расплатиться, Рябинин взял валютный кредит в ВТБ – 600 000 у. е. сроком на 182 месяца. В рамках предварительного договора он отдал всю сумму застройщику. Но Рябинин не получил жильё в срок – компания обанкротилась, а валютный курс существенно изменился.

Рябинин обратился в суд и взыскал с ООО «Л 1-1» неустойку в размере 7 млн руб. и штраф в 1 млн руб. Ему вернули деньги за непостроенную квартиру, но только в марте 2015 года, когда рубль значительно подешевел. Кредит же надо было отдавать в валюте. Рябинин решил, что раз он брал деньги, только чтобы получить жильё, но по вине застройщика остался без него, то именно застройщик и должен компенсировать расходы по оплате кредита. Он попытался взыскать как убытки все проценты, которые выплачивал банку.

Первая инстанция согласилась с Рябининым и частично удовлетворила его требования. Суд признал убытки истца и необходимость взыскать их с застройщика. ООО «Л1-1» должно было компенсировать Рябинину проценты за пользование кредитом за период со 2 марта 2009 года по 5 марта 2015 года в размере, эквивалентном $481 063 по курсу ЦБ на день исполнения решения суда, а также расходы по оплате госпошлины – 60 000 руб.

В апелляции согласились с выводом суда о том, что Рябинин действительно имеет право на возмещение убытков, связанных с оплатой процентов по кредиту. Однако указали, что первая инстанция неверно определила период взыскания процентов: по версии апелляции, надо было взыскать проценты за период с 20 января по 5 марта 2015 года, когда сдача квартиры была просрочена. Сумма составила 1, 32 млн руб. плюс расходы по оплате госпошлины. В остальной части решение первой инстанции оставлено без изменения. Покупатель попробовал оспорить определение апелляции в Верховном суде, пытаясь оставить в силе решение суда первой инстанции – основным спорным моментом стало определение периода, с которого проценты по кредиту являются убытками Рябинина и должны быть возмещены.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова заключила: выводы в определении верные (дело № 78-КП 7-99 ). ВС указал, что истец обязан оплачивать проценты банку в рамках самостоятельного договора – эта обязанность не зависит от третьих лиц. ООО «Л 1-1» не было стороной кредитного договора, а Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает обязанности застройщика возмещать дольщику проценты или другие кредитные платежи, указала коллегия.

Рябинин выплачивал банку проценты по кредиту за счет собственных средств, а кредитный договор заключал на свой риск и в своем интересе, подчеркнул ВС. Выплата процентов, таким образом, не связана с тем, что застройщик не исполнил обязательства, указала коллегия. Ведь истец заключал договор, чтобы получить деньги на покупку жилья, а не для того, чтобы возместить убытки из-за ненадлежащего выполнения обязанностей застройщиком. Кроме того, срок оплаты кредита был больше, чем срок предполагаемой сдачи дома, обратил внимание суд: Рябинин в любом случае продолжал бы выплачивать кредит уже после того, как ему передали квартиру.

Применительно к обстоятельствам дела апелляция признала убытками истца кредитные проценты, которые он заплатил за период просрочки сдачи квартиры, напомнил ВС и решил, что именно такой подход верен. Проценты за период, когда просрочки застройщика не было, он оплачивать не обязан. Жалобу Рябинина суд оставил без удовлетворения.

Определение ВС внесло ясность в существующую судебную практику, поскольку между судами имелись разногласия именно в определении периода, за который подлежат возмещению проценты по кредиту, полученному для приобретения недвижимости, указала юрист КА “Юков и партнёры” Маргарита Захарова.

* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Можно ли вернуть проценты по ипотеке при досрочном погашении

Не так давно досрочное погашение имело только одну цель – закрыть кредит и освободиться от банковского бремени. В 2011 году одному клиенту банка удалось в судебном порядке вернуть часть уже выплаченных процентов. С того дня возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении официально стал возможен исходя из судебной практики решения споров Высшего арбитражного суда РФ.

Досрочное погашение

Сегодня максимальные сроки ипотеки достигают 30 лет. При этом среднестатистический жилищный кредит оформляется на 15—20 лет. Большая доля заемщиков старается выполнить свои договорные обязанности заблаговременно, поэтому реальные сроки выплаты ипотеки укладываются в рамки 6—8 лет. Оформление договора на длительный срок обусловлено рядом причин:

1. Неуверенность населения в финансовой стабильности. Предварительный расчет будущих платежей на короткий срок зачастую пугает клиентов величиной ежемесячных отчислений. Платежи на длительный срок выглядят более оптимистичными.
2. Размер ежемесячного заработка. Обычно при выдаче кредита банк рассчитывает, чтобы платеж по кредиту составлял не более 25—30% ежемесячного дохода заемщика. В противном случае либо уменьшают сумму ипотеки, либо увеличивают ее срок.

Не так давно за погашение кредита раньше срока с заемщика взимали комиссию. Но с момента внесения изменений в 809 и 810 ст. ГК РФ эта плата стала недопустимой. Однако на банковских клиентов возложили обязанность уведомлять финансовую организацию о своих намерениях не менее чем за 30 дней до дня закрытия кредита. Для банков это событие крайне невыгодно, ведь при досрочном погашении они теряют часть своего дохода.

Так что при досрочном погашении ипотеки гасится — основной долг или проценты? Заемщик платит за банковские деньги только за фактическое время их пользования. То есть оформляя договор на 25 лет, и гася его за 5, клиент сэкономит проценты за будущие 20 лет ипотеки.

С другой стороны, аннуитетная система расчета платежей не позволяет заемщикам экономить в полном размере. При этом способе начисления проценты рассчитываются на остаток задолженности, поэтому в первое время в платеже преобладают именно они, а тело ипотеки (сумма, на которую был взять кредит) выплачивается в небольшом размере. Если рассматривать одновременно аннуитетные и дифференцированные платежи, то разница будет очевидна – второй вариант выгоднее. Но такой выбор предлагают всего несколько крупных банков, которые занимают устойчивое положение на рынке кредитных услуг: Газпром, Нордеа и др. Остальные банковские учреждения оформляют ипотеку с аннуитетом.

Судебная практика

Для ответа, можно ли вернуть проценты по ипотеке при досрочном погашении, обратимся к судебному решению Арбитражного Суда 2011 года. Обстоятельства дела были следующие:

Индивидуальный предприниматель подал иск на банк о компенсации части процентов по кредитному договору. Судья установил, что кредит был оформлен на год с аннуитетным способом расчета платежей. Фактически задолженность была погашена через 7 месяцев. Истец прилагал расчет, из которого было видно, что проценты, входящие в состав ежемесячных платежей, охватывали период, когда пользование кредитом уже закончилось. Банк же был не согласен с требованиями заемщика, так как все начисления происходили в рамках условий кредитного договора, не противоречащего действующему законодательству.

Исковое заявление ( пример можно скачать здесь ) было удовлетворено на основании ст. 809 ГК РФ, которая гласит что проценты – это плата за пользование займом. Также давались подробные разъяснения: так как проценты – это оплата за предоставление финансовых услуг (пользование деньгами), то их уплата возможна только за период со дня оформления кредита до даты возврата полной суммы предоставленных заемных средств. То есть оплачивать процентную составляющую договора, когда долг уже возвращен, исходя из этой нормы закона, не нужно. Банк подал на апелляцию, но снова проиграл дело, так как заемщик не нарушал договорных обязательств.

Данный прецедент часто используется в качестве примера, что уплаченные проценты можно легко вернуть. Однако судебная история умалчивает, в действительности ли банк допустил ошибки при начислении процентов или заемщик в доказательственных документах произвел некорректные расчеты, которые не были замечены судьей. Также возможен вариант, что банк и вовсе не аннулировал проценты за 8-12 месяцы договора при досрочном закрытии счета.

Возвращение процентов – миф или реальность

После появления новостей о выигрышном деле заемщика с банком многие обладатели ипотеки задумались о возврате переплаченных денег. Почему эта мысль кажется им справедливой?

В действительности, если посмотреть на структуру аннуитетного платежа, то можно увидеть, что вначале ежемесячная выплата одержит около 80% процентов и примерно 20% тела долга. К концу срока пропорция меняется в обратную сторону. Визуально создается впечатление, что в начальные платежи заложены проценты за пользование кредитом в будущем. Но это неверное мнение. Так, сумма насчитанных процентов большая, потому что они рассчитываются на остаток задолженности, которая в первое время достигает максимального значения. Со временем база для расчетов уменьшается, тем самым делая долю процентов ниже, а тела кредита больше. Платеж же по ипотеке остается неизменным. Вышесказанное подтверждает, что плата за пользование деньгами происходит ежемесячно, а не наперед.

Многих заемщиков также интересует, пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки. Здесь есть два варианта ответа:

1. При полном закрытии счета происходит перерасчет процентов за период, который идет после даты возвращения всей суммы.
2. Проценты пересчитываются после частично досрочного погашения, когда заемщик вносит большую сумму, чем ежемесячный платеж. Для осуществления перерасчета в этом случае нужно заранее написать заявление с просьбой списать всю поступившую сумму в счет тела кредита, чтобы банк списал не минимальный платеж, но и часть долга. Благодаря этой процедуре уменьшится задолженность (база начисления годовой ставки), тем самым сократив переплату.

В случае если после закрытия кредита у заемщика не сходятся суммы начисленных процентов, он вправе самостоятельно проверить расчеты с помощью экспертов. Если расчеты не сходятся, он может подать исковое заявление в суд.

Еще один правомерный способ возвращения уплаченных денег (при отсутствии ошибок в расчетах со стороны банка) – налоговый вычет. Воспользоваться государственной поддержкой могут официально трудоустроенные лица. Данное право регулируется ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет составляет 13% от суммы насчитанных процентов. Для реализации этой возможности необходимо обратиться в налоговую инспекцию с кредитным договором и документами, удостоверяющими личность.

Ошибки заемщиков при досрочном погашении

Обладателей кредитов больше волнуют вопросы о переплатах, чем сама процедура закрытия кредита. Именно с этим связано большинство проблем, имеющих место при погашении задолженности раньше срока.

Самая распространенная ошибка – неправильное закрытие кредита. Рассмотрим пример. Заемщик положил на счет сумму, достаточную, по его мнению, для погашения долга. При этом он не поинтересовался — если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты в банке? Да, самостоятельно можно сделать расчет. Для этого нужно рассчитать остаток долга за последние года/месяца и проценты за текущий период, который будет включен в оплату. Но для закрытия счета этого недостаточно. Важно правильно осуществить всю процедуру досрочного погашения ипотеки:

1. Обратиться к кредитному менеджеру для расчета общей задолженности на предполагаемую дату внесения всей суммы.
2. Написать заявление в произвольной форме с обязательным упоминанием точной суммы и даты будущего платежа. Заявление пишется не позже 30 дней до даты платежа (срок может быть другой в зависимости от условий предоставления кредита каждого банка).
3. При частично досрочном погашении необходимо подписать дополнительное соглашение к договору, так как при списании больше количества средств будет назначен новый размер платежа.

Если клиент самостоятельно рассчитывает сумму к погашению, он может допустить ошибки. Погрешность в несколько рублей в дальнейшем может вылиться в штрафные санкции на несколько сотен или тысяч рублей. Например, при досрочном погашении клиент остался должен банку 10 рублей. В следующем месяце на них начисляется годовой процент. А так как платежа нет (заемщик считает, что закрыл кредит), банк насчитывает штраф. Как правило, в банках действует система увеличения штрафов за каждые 30 дней просрочки. В итоге неправильный расчет может обойтись клиенту в приличную сумму.

Такая же ситуация произойдет, если заемщик произвел платеж в размере необходимой суммы (просчитанной менеджером банка), но не написал заявления на закрытие счета. В таком случае денежные средства будут списываться ежемесячного в размере платежа, указанного в договоре. Так как сумма досрочного погашения не учитывает проценты, в итоге на счету образуется отрицательный баланс и будет начислен штраф.

Чтобы избежать подобных неприятных моментов, нужно все свои действия подтверждать на бумаге. После внесения суммы необходимо попросить у банковского сотрудника справку о закрытии кредита или выписку о нулевом балансе счета.