+8 (800) 500-27-29

Уступка по договору инвестирования юридическому лицу

Уступка доли инвестирования строительства квартир

В ходе строительства жилого дома риэлтерская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

В настоящее время вопрос отражения в бухгалтерском учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, руководствуясь Положением по учету инвестиций, а также письмами Департамента налоговой политики Минфина России (от 13.05.96 г. N 04-03-11, от 4.10.96 г. N 04-03-10, от 17.08.99 г. N 04-03-10) учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС.

В то же время с 1 января 2000 г. в связи с вступлением в силу положения по бухгалтерскому учету “Доходы организации” (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н, каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности.

По мнению автора, риэлтерская организация, в которой исключительной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства или доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, обязана принять решение о том, что доходы от переуступки права инвестирования объектов строительства она относит к доходам от обычных видов деятельности (т.е. отражаемым в бухгалтерском учете по счету 46 “Реализация продукции, работ, услуг” как прибыль от реализации услуг, а не по счету 80 “Прибыли и убытки” как прочие операционные доходы), отразив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

Возникает вопрос, как в таком случае квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры – как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский), поскольку от решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлтера.

Поскольку заключаемый риэлтерской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлтерская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья – действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль (36%).

Пример 2. Риэлтерская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб. При этом возможны два варианта.

Вариант 1. Заключение договора с заказчиком не согласовано. Условиями договора предусмотрено:

перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтера;

компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтером права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии, поскольку риэлтерская фирма при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица, и элементами договора поручения, так как, оформляя право собственности на квартиры, она действует в интересах физического лица по его доверенности.

Читать еще:  Составляем доверенность на директора ООО

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом” – 3 000 000 руб. – получены денежные средства от физического лица на строительство квартир

Дебет счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом”, Кредит счета 64 – 1 000 000 руб. – сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтером на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир

Дебет счета 64, Кредит счета 68 – 166 700 руб. – начислен НДС с аванса

Дебет счета 76, субcчет “Расчеты с заказчиком”, Кредит счета 51 – 2 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир После сдачи жилого дома в эксплуатацию:

Дебет счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом”, Кредит счета 51 – 2500 руб. – оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом” – 2500 руб. – компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Дебет счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом”, Кредит счета 76, субсчет “Расчеты с заказчиком” – 2 000 000 руб. – денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица

Дебет счета 76, субcчет “Расчеты с физическим лицом”, Кредит счета 46 – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта

Дебет счета 64, Кредит счета 76, субсчет “Расчеты с физическим лицом” – 1 000 000 руб. – зачтен ранее полученный аванс;

Дебет счета 68, Кредит счета 64 – 166 700 руб. – зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса

Дебет счета 46, Кредит счета 44 – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом

Дебет счета 46, Кредит счета 68 – 166 700 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 – 818 000 руб. – выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%).

Вариант 2. Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтера – на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлтерской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлтерской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 62, субcчет “Расчеты с физическим лицом”, Кредит счета 46 – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир

Дебет счета 46, Кредит счета 44 – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 68 – 166 700 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 – 818 000 руб. – выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%)

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет “Расчеты с физическим лицом” – 1 000 000 руб. – погашена задолженность физического лица перед риэлтерской организацией за оказанные услуги

Уступка по инвестиционному договору

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Уступка по инвестиционному договору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В нашем законодательстве не предусмотрена практика расщепления собственников на титульных и фактических (как, например, в США). У нас только непосредственный правообладатель может зарегистрировать право собственности на свое имущество, поэтому право требования объект и право оформить на него собственность – это одно и то же.

Заказчик денег гражданина вроде и не привлек, а гражданин стал стороной по договору инвестирования, который вроде не подлежит регистрации, т.к.
Все услуги юристов в Москве Составление актов приема-передачи работ по договору подряда Москва от 1500 руб.

Читать еще:  Образец заявления о выделении земельного участка в собственность

Договор уступки прав требования на квартиру

Данный договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с получением прибыли.

Согласно пункту договора на инвестирование Инвестор обязуется передать в собственность Соинвестору после ввода дома в эксплуатацию помещение на этаже, общая проектная площадь которого составляет кв. м. Помещения передаются в собственность Соинвестора без предварительной отделки.

С момента поступления денежных средств на счет Соинвестора обязанности Нового Соинвестора перед Соинвестором по настоящему договору считаются исполненными. 2.7.
Право требования возникло исходя из операций по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). О порядке исчисления налоговой базы при уступке права требования, вытекающего исходя из указанных операций, в ст.155 НК РФ не говорится, так как при осуществлении не облагаемых НДС операций определять налоговую базу нет необходимости.

Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Право требования возникло при осуществлении операций по реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС.

В инвестиционном полку прибудет Полномочия нотариусов делегируют должностным лицам городских округов АНПФ предлагает установить правовой статус пенсионных агентов Регистрация недвижимости получила еще одну степень защиты Минфин прогнозирует скорое снятие ограничений на интернет-продажу драгоценностей. Главное Документы Эксперты. Какие налоги при этом нужно уплатить?

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше.

Обобщение судебной практики показало, что судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения обязательства Застройщиком.

При этом новый кредитор вступает в уже заключенную сделку в качестве стороны, которая может требовать от должника только выполнения условий той сделки, которую заключил прежний кредитор. Кредитора, уступившего свое требование к должнику, называют цедентом, лицо, которое получило право требования, — цессионарием. Отношения по договору цессии регулируются ст.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

И цессия, и финансирование прав требования являются частными случаями перемены лиц в обязательствах, за которым следует, в том числе процессуальное правопреемство. Между, этими договорами есть много общего, но есть и отличия.

Договор уступки прав по инвестиционному договору

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Наследование недвижимости. Оформление наследства. Споры о наследстве. Оспаривание завещания. Признание права собственности в порядке наследования.

Уступка финансовому агенту денежного требования является действительной, даже если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении.

Качество строительных материалов отвратительное. Всё разваливается. Межквартирные перегородки отдельная песня….

Первоначальный инвестор отвечает перед Новым инвестором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником.

Договор инвестирования (инвестиционный договор)

Юрид.лицо (соинвестор) заключило договор соинвестирования нежилых помещений в жилом доме и выполнило все свои обязательства по инвестиции ден.средств.

Следует заметить, что инвестиции это денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, имеющее денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли.

Block04: Блок с заголовком, текстом (нормальным/маленьким), одним фото с обтеканием, набором ссылок и кнопкой.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

ФЗ № 214 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ …»п.

К вопросу о недействительности уступки права требования по ДДУ к застройщику от инвестора-юрлица в пользу инвестора- физического лица

Коллеги, предлагаю обсудить следующий вопрос. В пункте 3 ст. 1 федерального закона № 214-фз от 29.12.2004 г. установлено правило, запрещающее уступку в пользу граждан прав требований по договорам между застройщиком и инвестором-юрлицом, связанным с вложением инвестиций в строительство. Мой вопрос заключается в том, распространяется ли это правило на договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенные между застройщиком и инвестором-юридическим лицом?
Из скудной практики cудов общей юрисдикции, которую нашел ответ положительный:

  • (Определение Московского областного суда от 26 ноября 2009 г. по делу N 33-20689.
  • Постановление Московского областного суда от 03 августа 2010 года на кассационную жалобу М. на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 19 апреля 2010 года по делу по иску М. к ООО “Базис” о признании ничтожным договора уступки прав требования N Н-88 от 02.07.2008 г., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.)
Читать еще:  Как написать жалобу в прокуратуру онлайн самара через госуслуги

Но думаю, что есть и другие мнения. Может обсудим?
Другой связанный с этим вопрос заключается в том, является ли такая уступка оспоримой или ничтожной в связи с последней редакцией ст. 168 ГК РФ, действующей с 01.09.2013 года?

  • 3659
  • рейтинг 0

Подготовка и ведение дел в суде. Исполнение судебных решений

Банкротство юридических лиц и граждан. Вечерний курс

Introduction to English Legal System and Legal English

Комментарии (9)

“Мой вопрос заключается в том, распространяется ли это правило на договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенные между застройщиком и инвестором-юридическим лицом?”

К отношениям застройщика и участника долевого строительства – гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г.).

“Другой связанный с этим вопрос заключается в том, является ли такая уступка оспоримой или ничтожной в связи с последней редакцией ст. 168 ГК РФ, действующей с 01.09.2013 года?”.

Вопрос интересен. Интуитивно мне кажется, что здесь есть некое посягательство на публичные интересы, в виде патернализма в области защиты прав потребителей. Возможно тут можно притянуть за уши ст. 16 Закона о защите прав потребителей, в силу которой условия договора, ущемляющие права потребителя являются недействительными, т.е. ничтожными.

Александр, спасибо за точку зрения. Давайте разбираться. Выкладываю норму пункта 3 ст. 1 214-фз
“Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.”

То есть, 214-фз не распространяется на аналогичные отношения между юридическими лицами и ИП. Эти отношения регулируются иными законами (ГК и т.д.). Однако, предложение третье этого пункта, с точки зрения логики не о правоотношениях юридических лиц между собой. Эта норма о правоотношениях граждан и юридических лиц по вопосу цессии. То есть, первые два предложения этого пункта, очевидно, на эти правоотношения на распространяются. Следовательно, не имеется достаточных оснований не применять предложение 3 пункта 3 ст. 1 214-фз к уступке прав требований от юрлиц в пользу физиков по ДДУ, так как ДДУ по сути является договором, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству МКД по итогам исполнения которого у граждан возникает право собственности на квартиру.

Евгений, вроде бы Ваша правда, но обсуждаемая норма – мягко говоря не совершенна. Потому, что ДДУ по сути и есть “инвестиционный договор”, так как по нему осуществляются капитальные вложения. Впрочем, ДДУ по своей природе мало чем отличается от подряда, о чем ВС РФ еще высказался в начале 2000 годов. В отношении же уступок из “инвестиционных договоров”, они я так понимаю после 01.09.2013 года считаются оспоримыми сделками, а не ничтожными как было ранее.

Теперь по поводу 14.28 коап
В ней речь идет о привлечении денежных средств в строительство, а не по цессии (так как здание по условиям не должно быть введено в эксплуатацию на момент привлечениея средств). Так вот, при цессии факта капитальных вложений нет, потому что предметом цессии является купля-продажа имущественного права (см. пункт 4 ст. 454 ГК), а не осуществление капитальных вложений. То есть, 14.28 может не применяться к цессиям из ДДУ где цедент юрик, а цессионарий физик, например, по этой причине.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector