+8 (800) 500-27-29

Учет недвижимости не прошедших регистрацию

Обзоры законодательства

  • О компании
  • Пресс-центр
  • Карьера
  • Контакты
  • Кабинет клиента
  • ENG
  • РУС
  • FIN
    • Главная
    • Пресс-центр
    • Обзоры законодательства
    • Нет регистрации в ЕГРП – а может, Вы не собственник?

    Информация и связи

    Нет регистрации в ЕГРП – а может, Вы не собственник?

    • Автор: Елена Степанова
    • Услуги: Коммерческая недвижимость , Недвижимость и строительство
    • Дата: 22.01.2014

    Минэкономразвития РФ в январе 2014 года был опубликован Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» («Законопроект»).

    Законопроект разработан в целях реализации одного из мероприятий, заложенных «дорожной картой» («Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 01 декабря 2012 г. №2236-р.

    Так, «дорожной картой» было предусмотрено принятие в 2014 году федерального закона, а также ведомственного нормативного правового акта, устанавливающих обязанности органов местного самоуправления обращаться с заявлением в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйные вещи, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, в случае если права на указанные объекты не будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним («ЕГРП») до определенной даты.

    В развитие данной идеи Законопроектом Минэкономразвития предлагается закрепить следующие новеллы:

    В случае если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке в течение пяти лет с даты присвоения ему кадастрового номера, орган кадастрового учета в течение 10 рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таком объекте в орган местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – в соответствующий уполномоченный государственный орган этих городов.

    Орган местного самоуправления (уполномоченный государственный орган Москвы или Санкт-Петербурга) в срок не позднее 10 рабочих дней с даты получения указанной выше информации от органа кадастрового учета, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о принятии на учет такого объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйной недвижимой вещи в порядке, предусмотренном законом.

    Цель постановки на учет имущества в качестве бесхозяйного прежняя – признать на него в дальнейшем право муниципальной собственности.

    При этом авторы Законопроекта основной его смысл видят в стимулировании фактических собственников объектов недвижимости зарегистрировать свое право собственности в ЕГРП, для того чтобы взыскивать в дальнейшем с них соответствующие налоги, в частности, планируемый налог на недвижимость, введение которого было отсрочено.

    Законопроект породил множество вопросов. Например, что делать собственникам недвижимого имущества, права которых возникли до 1998 года, т.е. до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, до момента создания ЕГРП? Регистрировать или нет в ЕГРП свои права собственности?

    Применимое законодательство признает юридически действительными такие права на недвижимое имущество и не накладывает обязанности на собственников недвижимости, которые приобрели ее до 1998 года, регистрировать свое право собственности в ЕГРП, говоря о том, что такая регистрация может проводиться только по желанию обладателя имущества.

    Однако в этой ситуации законодателю следует учитывать также и сложившиеся в стране реалии системы и порядка учета прав на недвижимость.

    Так, с учетом того, что ЕГРП существует только с 1998 года, в нем не содержится сведений о ранее приобретенных правах на недвижимость, если после этого с объектом не совершались никакие сделки, а БТИ фиксировало в основном технические сведения об объекте недвижимости. В этой связи собственники недвижимости указанного «переходного периода» могут пострадать банально из-за неполноты сведений, содержащихся в государственных реестрах и базах данных, и будут вынуждены регистрировать права на принадлежащее им недвижимое имущество в ЕГРП, хотя обязанность по такой перерегистрации законом не предусмотрена.

    Совершенно очевидно, что Законопроект «сырой» и требует существенной доработки с позиции защиты прав собственников объектов недвижимости.

    Дополнительная информация

    По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой в офис Capital Legal Services в Москве.

    Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.

    Обложение налогом на имущество объектов недвижимости, не прошедших государственную регистрацию

    “Финансовая газета”, 2006, N 27

    Рассмотрим следующую ситуацию. Допустим, что российской организацией куплено или построено недвижимое имущество, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 30.06.2004) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Известно, что процесс регистрации может растянуться на несколько месяцев. Возникает вопрос, с какого момента налогоплательщику начислять налог на имущество – с даты регистрации права собственности, с момента подачи документов на государственную регистрацию или же со дня ввода в эксплуатацию объекта. До настоящего времени данный вопрос законодательством не урегулирован. Проанализируем возможные варианты исчисления налога на имущество.

    Объект обложения налогом на имущество

    Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

    В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (в ред. от 12.12.2005 N 147н) недвижимое имущество учитывается в качестве основных средств (далее – ОС), если одновременно выполняются следующие условия:

    объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (с 1 января 2006 г. активы, предназначенные для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и учитываемые на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, также стали относиться к ОС);

    объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

    организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

    объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

    Пунктом 1 ст. 375 НК РФ установлено, что налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Это имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

    Расходы на приобретение или строительство недвижимого имущества аккумулируются на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. Затем по сформированной в соответствии с разд. II “Оценка основных средств” ПБУ 6/01 первоначальной стоимости ОС принимаются к бухгалтерскому учету и отражаются на счете 01 “Основные средства” либо на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”.

    До сих пор остается спорным вопрос о порядке перевода недвижимости из разряда “вложений во внеоборотные активы” в разряд “основных средств”. С одной стороны, перевод объекта недвижимости в состав ОС возможен только после оформления акта приема-передачи ОС и иных документов, в том числе документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости. С другой стороны, допустимо принимать к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету 01 объекты недвижимости, фактически эксплуатируемые и по которым закончены капитальные вложения, а также оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, и документы, по которым переданы на государственную регистрацию.

    В связи с этим рассмотрим несколько вариантов.

    Вариант 1. Объект недвижимости фактически эксплуатируется, следовательно, он должен облагаться налогом на имущество независимо от факта подачи документов на государственную регистрацию.

    Такую позицию поддерживают налоговые органы (см. Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2004 N 23-10/1/41005, от 22.12.2004 N 23-10/1/83337, Письмо Управления ФНС России по г. Москве от 27.04.2005 N 18-11/1им/30479). Аргументация состояла в следующем. Порядок принятия ОС к бухгалтерскому учету установлен в разд. II Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания), а требование о необходимости государственной регистрации объектов недвижимости содержится в разд. IV Методических указаний, определяющих порядок начисления амортизации ОС. Поэтому объекты недвижимости (в том числе объекты, по которым документы не переданы на государственную регистрацию), отвечающие требованиям п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний, фактически эксплуатируемые, признаются объектами обложения налогом на имущество организаций в соответствии со ст. 374 НК РФ. Кроме того, при определении среднегодовой стоимости имущества по данным объектам учитывается сумма амортизации, начисленная по правилам бухгалтерского учета.

    По-нашему мнению, данная точка зрения не соответствует действующему законодательству в связи с тем, что недвижимость – это вид имущества, порядок учета которого имеет особенности. Кроме того, п. 52 Методических указаний указывает на то, что до момента подачи документов на государственную регистрацию объект недвижимости не может быть включен в состав ОС и, следовательно, в налоговую базу по налогу на имущество.

    Вариант 2. Объект обложения налогом на имущество возникает с момента подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимость, которая фактически эксплуатируется.

    Данный вариант, по-нашему мнению, в наибольшей степени соответствует действующему законодательству. Пункт 52 Методических указаний дает налогоплательщику возможность выбора и закрепления в учетной политике момента принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве ОС:

    выделять на отдельном субсчете к счету 01 объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые;

    переводить недвижимость в состав ОС после государственной регистрации прав на нее.

    Напомним, что первичным учетным документом по приему-передаче объекта недвижимости является акт приема-передачи основных средств, составленный по форме N ОС-1а, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7. Например, при купле-продаже здания именно акт приема-передачи служит основанием для списания с баланса данного объекта учета по остаточной стоимости у продавца и одновременно основанием для постановки на учет у покупателя. После передачи недвижимости по акту продавец имеет все основания и возможность подать документы на государственную регистрацию и начать эксплуатацию здания. В данной ситуации моментом возникновения объекта обложения налогом на имущество у покупателя необходимо считать дату подачи документов на государственную регистрацию (см. Письма Минфина России от 20.10.2004 N 03-06-01-04/71 и Управления МНС России по г. Москве от 01.04.2004 N 26-12/22224).

    Кроме того, в данном вопросе налоговые органы нашли поддержку у арбитражных судей (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.12.2005 N Ф04-2893/2005(17566-А70-33). Арбитры делают вывод, что отсутствие документа, подтверждающего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого приобретателя и пользователя имуществом, не может служить основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты налога на имущество.

    Вариант 3. Объект обложения налогом на имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимость.

    Данный вариант учета правомерен только при выполнении следующих условий:

    объект недвижимости учитывается на счете 08;

    объект не введен в эксплуатацию;

    не закончены капитальные вложения (например, осуществляется ремонт построенного здания).

    Во всех остальных случаях, в том числе при формальном утверждении в учетной политике момента перевода недвижимости в состав ОС только после государственной регистрации прав на них, вероятнее всего, придется спорить с налоговыми органами.

    Напомним также, что невключение объектов недвижимости в налоговую базу по налогу на имущество грозит организации привлечением:

    к налоговой ответственности в соответствии со ст. 122 НК РФ за сокрытие объекта налогообложения по неосторожности или умышленно;

    к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ за нарушение порядка регистрации прав на недвижимое имущество.

    Признание ранее возникших прав на объекты имущества

    В различных правоотношениях, связанных с объектами недвижимости, у ее владельцев часто возникает вопрос: нужно ли обращение в орган юстиции (Росреестр), если права были зарегистрированы до вступления в силу Закона о регистрации.

    В каких случаях необходима регистрация таких прав, мы расскажем в нашей статье.

    Какие права на объекты недвижимости являются ранее возникшими

    «Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости».

    Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи.

    Когда необходима регистрация ранее возникшего права

    Государственная регистрация вышеназванных прав не является обязательной и проводится по желанию их обладателей.

    Но, когда необходим переход таких прав, их ограничений и обременений при отчуждении (продаже, дарении, наследовании) объекта недвижимости, то без учета объекта и регистрации ранее возникшего права не обойтись.

    При продаже имущества сведения о правообладателе (продавце), не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, будут внесены перед регистрацией сделки.

    То есть, если в документах не выявится никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца, а затем только его переход к покупателю.

    В каких случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости

    К сожалению, в документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы.

    Типичный случай: характеристики об объекте недвижимости (например, квартире) изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки.

    Очень распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе.

    Необходимо также оформление регистрации права на земельный участок при наличии самовольных строений в индивидуальной жилой застройке.

    Исходя из практики, при обращении в органы регистрации (Росреестр) нередко могут быть обнаружены ошибки.

    Во всех перечисленных случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости.

    По заявлению правообладателя имущества вносятся изменения в части права, а в случае выявления неточностей в характеристиках объекта их тоже можно будет исправить.

    Если правоустанавливающий документ на земельный участок, дом, квартиру (договор купли-продажи, наследства, дарения или приватизации) появился ранее 31 января 1998 года (дата вступления в действие Закона о регистрации), то ваших прав в Реестре недвижимости может не быть.

    Порядок и сроки внесения ранее учтенного объекта недвижимости

    Орган регистрации прав включает ранее учтенный объект в Единый государственный реестр в случае его отсутствия.

    Данные будут учтены в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса или заявления и в соответствии с документом (или заверенной копией), подтверждающим право на такой объект, которые предоставит заинтересованное лицо.

    Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права можно прочитать здесь.

    Чтобы избежать трудностей, настоятельно рекомендуем проверить документы на ваше имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой либо сделки.

    Кроме того, сведения, содержащиеся в Едином реестре недвижимости, исключают проведение незаконных действий с объектами, а также обеспечивают информационное взаимодействие между всеми органами власти и организациями, которые предоставляют государственные и муниципальные услуги.

    Для заявителя это очень удобно, так как информация о правах на объекты в различные службы, будет предоставлена без его участия.

    Комментарии

    случайно обнаружила, что после объединения баз в ЕГРН пропало указанное ранее в ЕГРП право собственности (*данные отсутствуют”). Что делать в таком случае, куда и с каким заявлением обращаться ?

    Доброе утро, Ирина!

    1) «Правильно ли я понимаю, что для регистрации дома нужно повторно подать заявление, но уже с нотариально-зав еренной копией договора дарения?».
    Да, правильно, необходимо нотариально заверить копию правоустанвлива ющего документа (договора дарения).
    2) «Дом непригоден для проживания из-за ветхости, наполовину разрушен и отключен от электроснабжени я. На участке также имеется две разрушенные хозпостройки и один разрушенный гараж, все это отмечено в чертеже земельного участка, когда еще не было разрушенным. Боюсь, что расходы на оформление не покроет рыночная цена земельного участка (населенный пункт почти полностью заброшен, кругом разрушенные дома). Имеет ли смысл дом регистрировать или же на основании уведомления об отказе исключить его из наследства? Как лучше поступить, какие негативные правовые последствия могут возникнуть в том и в другом случае?».

    Решение о регистрации права собственности на объект недвижимости (дом) принимается правообладателе м самостоятельно.
    Зарегистрированные права, закрепляют принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу.

    С объектом, о котором нет записи в реестре недвижимости, вы не сможете совершить сделку (купли-продажи, дарения и и т.д.), но в вашем случае учтены права на земельный участок.
    Если Вы являетесь собственником участка, то при необходимости можно его оформить для продажи.
    Поэтому вносить сведения в реестр недвижимости на дом или нет решать Вам.
    Кроме того, нужно учитывать нормы Налогового кодекса.
    Недвижимое имущество подлежит налогооблажению , и после учета в ЕГРН любого объекта будут начисляться налоги.
    Таким образом, если дом и иные постройки разрушены их лучше не учитывать.

    Тел. 7 (928)628 42 57 (WhatsApp), e-mail landrights yandex.ru

    Здравствуйте, Наталья!
    Арест объекта означает не возможность проведения любой сделки.
    Из приведенного Вами описания ситуации следует, что в реестре недвижимости числится два объекта с площадью 90,5 кв.м и 121,5 кв.м, а отметка в виде ареста только на одном из них.
    Поэтому, Росреестр вполне имел право зарегистрироват ь договор купли-продажи.

    Примечание: при подготовке техплана, для обращения в орган регистрации, кадастровый инженер должен был указать сведения об имеющейся записи на объект.
    Таким образом, необходимо было вносить изменения по ранее учтенному объекту, а не ставить на кадастровый учет новый.

    Добавить комментарий

    Форма обратной связи

    Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.

    На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).

    Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.

    Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.

    Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.

    При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:

    Единый федеральный номер (ежедневно 9.00 – 23.00)

    Москва и область (ежедневно 9.00 – 23.00)

    Санкт-Петербург и область (ежедневно 9.00 – 23.00)

    Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.

    Читать еще:  Обложение выплат при сокращении штата НДФЛ и страховыми взносами
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector