+8 (800) 500-27-29

Особенности продления договора аренды земельного участка

Продление договора аренды земельного участка: как происходит

Право граждан брать в аренду земельные участки закреплено в Земельном и Гражданском кодексах РФ. Договор может быть заключен с частными или юридическими лицами, а также с органами местного самоуправления. В соответствие с законом РФ, документ имеет определенный срок, по окончании которого его действие прекращается или пролонгируется. В том случае, если соглашение не было продлено автоматически, его следует перезаключить.

Автоматическое продление сделки

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора аренды земельного участка происходит автоматически на аналогичный период и на установленных условиях, если:

  • действие конвенции истекло, но стороны не изъявили желания ее расторгнуть;
  • арендующее лицо продолжает пользоваться наделом.

Если собственник участка не пожелал расторгнуть или перезаключить сделку на новых условиях, гражданин, арендующий надел, вправе пользоваться им на прежних условиях.

Продление срока договора

Соглашения могут быть краткосрочным или долгосрочным. Сроки, на которые допускается их заключать, определены статьей 39.8 ЗК РФ. Краткосрочные конвенции подписываются не более, чем на пять лет. Они необходимы в случаях, когда требуется:

  • благоустроить территорию;
  • оборудовать стоянку или парковку для автотранспорта;
  • возвести временное сооружение;
  • реконструировать или построить какой-либо недвижимый объект.

Долгосрочные сделки заключаются на срок от 5 до 49 лет. Они необходимы, если:

  • арендатор в дальнейшем планирует выкупить надел в собственность;
  • предполагается длительная эксплуатация недвижимых объектов или промышленных зон;
  • пользователь планирует развести на участке фермерское или личное подсобное хозяйство.

Процедура продления договора аренды земельного участка зависит от его срока. Если действие конвенции пролонгируется на период, превышающий один год, ее необходимо зарегистрировать в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра (ФУГРЦ). Зарегистрировать документ должен владелец участка. Арендатор либо иное уполномоченное лицо имеют право зарегистрировать документ только при наличии соответствующей доверенности от собственника надела, заверенной в нотариальной конторе. Процесс занимает тридцать дней. Для регистрации потребуется оплатить государственную пошлину, заполнить стандартное заявление и представить следующие документы:

  • оригинал и копию договора;
  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности сторон;
  • выписку из кадастрового паспорта на землю;
  • копию кадастрового плана участка.

Только после того, как состоится регистрация, сделка будет считаться законной.

По окончании действия соглашения стороны (как частные лица, так и муниципалитет) теряют право на его продление. В данном случае необходимо подписать новый документ и при необходимости зарегистрировать его в ФУГРЦ.

Владелец земли, желающий перезаключить сделку с действующим пользователем, должен уведомить об этом последнего письменно. После получения уведомления от собственника, арендатор должен перезаключить и зарегистрировать договор в установленное время (на следующий день после того, как истечет срок аренды).

Гражданин, пользующийся землей, также имеет право заблаговременно уведомить ее владельца о своем желании продлить конвенцию. Если же гражданин, подписавший соглашение, сменил место жительства или скончался, сделку необходимо перезаключить в обязательном порядке. Для этого следует обратиться в административные органы с заявлением и паспортом (либо иным документом, удостоверяющим личность). Если одной из сторон является частное лицо, собственника следует уведомить в течение месяца, а в документе зафиксировать данные по новому арендатору.

Условия заключения сделки

В том случае, если за время, на которое надел был предоставлен в пользование, его владелец изменил условия и сумму оплаты, а также иные условия, на которых была заключена сделка, участники должны будут подписать дополнительное соглашение. Собственный экземпляр документа должен быть у каждого из них.

Право на продление

Российское земельное законодательство наделяет действующего арендатора преимущественным правом продлить конвенцию после окончания срока ее действия.

В третьем и четвертом пунктах статьи 39.6 ЗК России прописано, что арендаторы могут продлить договор аренды земельного участка без торгов только в том случае, если конвенция была подписана без аукциона. При этом они не лишаются первоочередного права получить надел в пользование. Гражданами, которым предоставляется такая возможность, являются:

  • собственники каких-либо сооружений, построек или зданий;
  • лица, арендующие землю для дачных хозяйств или садоводства.

Во всех остальных случаях заключить новое соглашение арендаторы могут только на торгах.

Законодательство РФ предоставляет собственникам земельных участков право сдавать наделы в наем на определенный срок, по истечении которого необходимо будет составить дополнительное арендное соглашение или перезаключить сделку, а затем зарегистрировать документ в ФУГРЦ. Если действие соглашения истекло, а участники сделки не изъявили желания разорвать договор, то последний будет продлен автоматически на тот же срок и на прежних условиях.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Как правильно сдать квартиру в аренду: основные шаги и важные нюансы

Вы хотите сдать квартиру в аренду и получать хороший доход? Потребуется подобрать порядочного арендатора и оформить сделку правильно.

Читать еще:  Уступка по договору инвестирования юридическому лицу

Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

Аренда квартиры без посредников требует от нанимателя максимальной внимательности и осторожности.Иначе велика возможность попасться на удочку квартирных аферистов.

Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

Чтобы обезопасить себя от проблем, связанных со съемным жильем, необходимо заключить письменный договор найма жилья.

Социальный наем жилья: общие понятия и особенности

​К сожалению, несмотря на четвертьвековую историю рыночных отношений в России, далеко не все еще могут позволить себе приобрести собственное жилье. Поэтому проживают в квартирах, арендуемых по социальному найму.

Процедура продления договора аренды земельного участка

Любой договор имеет ограниченный срок действия, в том числе и документы, оговаривающие условия аренды земли. Продление последних имеет свои специфические особенности, обусловленные земельным законодательством.

Основания для продления

В каких случаях требуется пролонгировать договор найма земли, заключенный с муниципалитетом, юридическим или частным лицом?

  1. Любой договор аренды участка требует продления, если окончен срок действия или наступили события, оговоренные в соответствующем разделе заключенного документа.
  2. Продление или перезаключение сделки требуется, если сменился собственник арендуемого участка.

Если же в договоре не прописано сроков его действия, такое соглашение будет считаться бессрочным. Пересмотрение его условий или прекращение инициируется одной из сторон.

Способы продления

Алгоритм продления договора аренды земельного участка напрямую зависит от того, кто именно выступает в роли собственника надела, сдаваемого внаем: муниципалитет или же частные лица.

Муниципалитет

Если владелец земли — местные органы власти, арендатору следует заранее озаботиться, как продлить срок договора аренды земельного участка. Не позднее трех месяцев до даты окончания найма он должен составить и подать соответствующее заявление о намерении пролонгировать срок аренды в муниципалитет.

Если этого не сделать, то право преимущественной аренды уже не будет действовать. Арендатор будет вынужден будет подать заявление на участие в торгах, а значит понесет излишние расходы и рискует потерять право пользования наделом, если на аукционе кто-то предложит более высокую цену.

Юридические и физические лица

Процедура продления договора аренды на земельный участок, если он заключен юридическими и физическими лицами, происходит намного проще. Как правило, все условия пролонгации действия соглашения оговариваются в соответствующих пунктах документа:

  • чаще всего срок действия договора между частными лицами продлевается автоматически, если стороны не изъявляют желания прекратить имеющееся взаимодействие;
  • в ряде случаев до окончания срока действия договора найма земельного участка сторонами составляется и подписывается дополнительное соглашение, в котором указывается, что длительность аренды продляется;
  • если помимо продления срока действия в договор вносится ряд существенных поправок и дополнений, целесообразно составить новый документ и подписать его при участии всех сторон, участвующих в сделке.

Поскольку новые договора требуют обязательной регистрации в Росреестре с оплатой соответствующей пошлины, юридические и частные лица при сохранении прежнего арендатора земельного участка предпочитают либо автоматически пролонгировать документы, либо заключать допсоглашения к ним, если какие-то условия изменились.

Дополнительное соглашение

Данный вид продления срока действия аренды не является самостоятельным юридическим документом, это приложение к основному договору найма. У дополнительного соглашения есть свои особенности:

  1. Дополнительное соглашение по конструкции своей и форме повторяет основной договор.
  2. Допсоглашение не обязательно регистрировать в Росреестре, если срок действия аренды продляется не более, чем на год.
  3. В допсоглашении можно изменить некоторые существенные условия первоначального документа, например, величину арендной платы за земельный участок и сроки ее внесения, разрешение или запрет на субаренду.

Чтобы избежать излишних трат, стороны обычно заключают дополнительные соглашения каждые 11 месяцев, такой способ позволяет не регистрировать новый документ в Росреестре и не платить госпошлину.

Подача заявления на продление

Если участок нанимается у муниципалитета, чтобы избежать участия в торгах, следует заблаговременно подать заявление с целью продлить договор аренды земельного участка. Документ должен поступить в исполком населенного пункта, к которому относится требуемая территория 3 месяца (лучше раньше) до окончания срока действия сделки.

Заявление

Документ пишется на имя главы администрации поселения или руководителя земельного отдела муниципалитета. Чтобы правильно составить заявление, следует узнать, как точно называется должность лица, ответственного за принятие и рассмотрение вопросов, касаемых найма земельных участков.

В теле заявления следует описать характеристики участка на основании тех данных, что приведены в договоре (местоположение, площадь, кадастровый номер), указать реквизиты и дату окончания действия срока найма и изъявить намерение продлевать его на основании права преимущественной аренды, оговоренного в ст 621 ГК РФ.

Далее в заявлении указывается перечень приложений — это список всех подготовленных документов:

  • договор аренды;
  • паспорт и доверенность (если заявитель представляет интересы арендатора или юрлица).
Читать еще:  Повторное лишение прав, штраф и уголовная ответственность

Процесс рассмотрения занимает около месяца, после чего вам выдается административное решение. На его основании производится перерегистрация договора на аренду земли в Росреестре. За всю процедуру пролонгации вам нужно будет заплатить 350 руб — это стоимость госпошлины.

Могут ли отказать?

Муниципалитет может отказать в продлении аренды после рассмотрения заявления в следующих случаях:

  • если к концу действия контракта участок переведен в резервные земли;
  • если указанный участок был выведен из оборота.

Оспорить решение муниципалитета можно только, если органом власти данный надел в течение года будет предоставлен в аренду иным лицам.

Если же арендодатель — юридическое или физическое лицо, как правило, все вопросы о завершении действия договора и его продления решаются на переговорах. Действующий арендатор земли имеет приоритетное право на пользование территориями, поэтому его обязаны уведомить о всех имеющихся препятствиях для пролонгации соглашения.

Оспаривание отказа

Если сделка была расторгнута физическим или юридическим лицом неправомерно (без предъявления претензий или без наличия письменного отказа истца от новых условий соглашения), а земельный участок был сдан в найм другому лицу в течение календарного года, вы вправе подать иск в суд. Основанием для заявления будет нарушение вашего права приоритетной очереди.

Если из-за потери права пользования вы понесли убытки, размер которых можно доказать документально, помимо возобновления действия договора, вы можете потребовать от ответчика их возмещения.

Возобновление договора

Термин «возобновление договора» касается двух понятий:

  1. Сделка может быть возобновлена по решению судебных органов, если истец в ходе разбирательств докажет, что арендодатель неправомерно лишил его возможности пользования наделом. В таком случае последний обязан вновь заключить с прежним арендатором соглашение о найме по праву первой очереди.
  2. Договор считается возобновленным, если арендатор по истечении его срока действия продолжает пользоваться наделом, а арендатор не выказывает возражений. Соглашение в таком случае автоматически пролонгируется без изменения условий.

Можно ли продлить договор аренды земельного участка

Сделка, касающаяся найма имущества, заключается на ограниченное время, поэтому ее участников часто интересует ввозможность продлить договор аренды земельного участка. Данный документ наделяет определенными правами арендатора. Землю передают во временное владение с разными целями — для строительства или открытия бизнеса. Когда срок действия документа подходит к концу, возникают спорные моменты, чаще всего связанные с тем, что деятельность арендатора на земле не окончена. Поэтому, уже при заключении первичного договора, нужно быть особенно внимательным, чтобы впоследствии его можно было легко продлить.

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

  • Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
  • Одноразовая пролонгация происходит, когда:
  1. нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
  2. нет оснований для оформления собственности на землю.
  3. когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Виды продления аренды

В договоре найма земли указываются сроки его действия. Если ограничений по времени не установлено, то владение участком считается бессрочным. Датой окончания такого документа можно считать его расторжение по соглашению сторон или одним из участников.

Виды пролонгации аренды земли различаются в зависимости от статуса ее владельца.
Собственником может быть:

  1. муниципалитет,
  2. юридическое лицо,
  3. физическое лицо.

Договор аренды, заключенный физическим и юридическим лицом, продлевается по взаимному согласию. Чаще всего это происходит автоматически, если ни одна из сторон не пожелала расторгнуть его.

При найме муниципальных земель возникают более сложные отношения. Арендатор должен сам побеспокоиться о продлении договора, так как муниципалитет может выставить свой участок на аукцион. Таким образом, арендатор может потерять права на пролонгацию договора. Для увеличения сроков его действия необходимо согласование с арендатором, участие его в торгах или обращение в судебные органы.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

  • При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
  • В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
  • В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.
Читать еще:  Как сформировать личное дело в архив

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

  1. взят в аренду без предварительного аукциона,
  2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
  3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

  • основной договор (копия),
  • предварительное согласование (копия),
  • кадастровый паспорт,
  • ситуационный план (выдается в администрации),
  • справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
  • справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
  • паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

  1. изменилась стоимость аренды,
  2. поменялся тип разрешенного использования,
  3. изменились правила сервитута,
  4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
  5. сменился собственник в результате продажи участка,
  6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

После составления документа, необходимо передать бумаги в МФЦ. Для этого понадобится составить заявление о регистрации соглашения, приложить к нему:

  1. дополнительное соглашение (3 экземпляра),
  2. основной договор (копия),
  3. кадастровый паспорт на землю (копия),
  4. паспорт заявителя (копия),
  5. квитанцию об уплате госпошлины.

После проверки сведений, в правовой реестр вносится информация о новом соглашении. Один оригинал дополнительного договора отправляют в Россреестр, а два других отдают собственнику и арендатору.

Перезаключение договора

В отдельных случаях, когда требуется внести слишком много изменений в существующий договор аренды, вместо продления соглашения, допускается его перезаключение.

В этом случае новый договор подлежит обязательной регистрации, а старый теряет свою силу. Документ перезаключается с теми же участниками. Новые данные можно внести по всем остальным вопросам, включая новые сроки. Здесь указываются новые условия оплаты, регулярность ее внесения, о разрешении (запрете) на субаренду, о расторжении, условиях использования земли. Перезаключая договор, можно предусмотреть другие нюансы.

К такому способу продления обычно обращаются при заключении соглашений на долгий срок, которые утратили свою актуальность из-за стремительно развивающихся событий, не предусмотренных ранее.

Порядок действий при отказе администрации

Отказ от администрации можно получить в следующих случаях:

  • предоставление ошибочных или неподтвержденных документально данных в налоговый орган,
  • отсутствие одного из необходимых документов,
  • отсутствие прав на продление договора на условиях, указанных в заявлении,
    изъятие земли из оборота.

Исковое заявление предоставляется в суд в течение 10 суток с момента получения решения. В нем указывается основание для отказа, прикладывается выписка из решения администрации. Арендатор должен подтвердить правомерность и добросовестность своих действий и доказать, что при использовании участка не нарушались условия договора, санитарные нормы. Если суд встанет на сторону истца и вынесет решение в его пользу, это будет основанием для пролонгации договора найма.

Получение отказа от физического лица

Если арендодатель является физическим лицом и отказывает в продлении аренды без объяснений или сдает участок другому лицу, его можно привлечь к ответственности. В данном случае нарушается право первоочередной аренды, которое предоставляется последнему арендатору. Такое право сохраняется за ним еще на протяжении ближайшего года, затем теряет свою силу. Суд в данном случае примет решение о возвращении прав на продление аренды и возмещении убытков.

Заключение

Чтобы не иметь проблем при пролонгации договора, лучше на стадии подписания первичного документа предусмотреть все нюансы, касающиеся времени действия.

Если срок договора составляет год или больше, действие документа начинается с момента государственной регистрации.
Когда срок меньше или не указан, то в государственной регистрации нет необходимости, а документ действует после подписания сторонами.

Договор без определенного срока действия обладает некоторыми преимуществами:

  1. он не требует регистрации,
  2. любая из сторон по своему желанию может его расторгнуть, даже если это право не прописано в документе.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector