Как управляющей компании провести собрание с собственниками

Управляющая компания ЖКХ. Как провести общее собрание собственников о её смене?

Управляющая компания ЖКХ. Если во время подготовки к общему собранию собственников жилья, договориться с УК не получилось, то необходимо готовить документы для проведения собрания. Юрист по недвижимости Коллегии адвокатов «Титул» Киселёв С.О. расскажет подробно, как правильно и, главное эффективно, провести собрание собственников и решить вопрос о смене УК.

Перед тем, как будет проведено общее собрание жильцов дома, на котором будет поднят вопрос о том, что бы управляющая компания ЖКХ была сменена, нужно собрать всю необходимую документацию. Прежде всего – это реестр собственников дома, в котором указаны все сведения необходимые как для проведения собрания, так и для подсчёта голосов. А именно: список всех собственников, которые живут в доме; размер доли каждого из собственников; общая площадь квартиры и реквизиты правоустанавливающих документов на собственность.

Внимание:

Количество голосов, которые принадлежат каждому из собственников пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. То есть, хозяева жилой и нежилой недвижимости в данном доме, голосует не количеством зарегистрированных жильцов, а своими квадратными метрами, и чем больше их в собственности, тем больше стоит его голос.

Голосуют хозяева, как жилой недвижимости, так и нежилой (это магазины, офисы и т.д., которые располагаются в данном доме).

Действующая управляющая компания ЖКХ, обязана выдать данный реестр, ответив на запрос инициативной группы. Бывает, управляющая компания ЖКХ игнорирует запрос о получении реестра, тогда в дело вступает юрист, который и занимается жилищными спорами и готовит реестр сам. К реестру собственников дома должны быть приложены выписки из ЕГРН, и он должен быть актуальным на дату, когда будет проведено собрание.

Реестр готов, теперь надо приступить и подготовить повестку собрания. В повестку входят вопросы по процедуре (утверждение счетной комиссии, и её председателя и секретаря, определение места хранения бюллетеней, утверждается способ уведомления и ознакомления с результатами собрания) и обязательный блок вопросов. Обязательные вопросы – это, вопросы которые касаются выборов новой УК. Во время их рассмотрения должны быть утверждены пункты договора с УК, и все тарифы по обслуживанию дома. В повестке можно запланировать и дополнительные вопросы.

Внимание:

Во время проведения общего собрания собственников менять повестку категорически запрещено.

О проведении общего собрания необходимо уведомить всех собственников. Уведомления собственникам отправляйте заказными письмами, при этом сохраняйте все чеки и квитанции. После окончания собрания эти документы вместе с другими направляются в Государственную жилищную инспекцию. Если в доме находятся в наличии муниципальные квартиры, то уведомления отправляются в муниципалитет. Срок отправки уведомлений – не менее 10 дней до даты проведения собрания.

Совет:

При проведении общего собрания собрать кворум практически не реально, поэтому указывайте в уведомлении, что собрание имеет очно – заочную форму проведения, и срок заочной формы планируйте не менее месяца.

В назначенное время собственники встречаются и проводят собрание в очной форме. Голосуются и обсуждаются все вопросы повестки собрания. Новая управляющая компания ЖКХ должна присутствовать на собрании, что бы её сотрудники лучше сами ответили на все вопросы. Обязательно ведётся протокол и список присутствующих. Далее вступает в силу заочная форма проведения собрания, при которой всем собственникам отправляются бюллетени, где указаны вопросы для голосования. После окончания голосования подсчитываются голоса и составляется протокол. Информация о решении и протокол вывешивается на самом видном месте для ознакомления.

Кворум был, принято решение, что бы поменять УК – необходимо подать комплект документов в Государственную жилищную инспекцию. Комплект документов состоит: протокол и решение общего собрания; бланков решений собственников; реестр собственников; уведомления и реестр почтовых отправлений; реестр присутствующих собственников на очной форме собрания.

Государственная жилищная инспекция часто отказывает внести изменения в Реестр лицензий на управление многоквартирными домами. Причин много и все они надуманные. Придётся защищать решение собственников через суд.

Наша Коллегия адвокатов «Титул» имеет опыт по защите собственников и результатов общего собрания. Обычно при работе по смене, новая управляющая компания ЖКХ уведомляется, что общее собрание выбрало её, но решение задерживается в связи с судебными процессами. И по их завершению вопрос решается положительно для собственников дома.

К сожалению, это единственная возможность улучшить работу по содержанию дома и придомовых территорий.

Как провести общее собрание собственников?

Когда встает вопрос о выборе управляющей компании или благоустройстве двора, жители многоэтажек вспоминают, что ответственность за общее лежит на каждом. Порядок знакомый: собрались возле дома, озвучили повестку дня, подискутировали, пошумели-поворчали и, проголосовав, разошлись по своим квадратным метрам. И хорошо, если бы все было так просто.

Чтобы собрание не превратилось в митинг, а принятые решения были признаны действительными, нужно ответственно подойти к организации мероприятия и учесть все требования законодательства. Мы подготовили подробную инструкцию, пользуйтесь.

Зачем вообще жильцам собираться, что-то обсуждать?

Как было сказано выше, “нейтральная территория” — постоянный источник вопросов, требующих коллективного обсуждения. Проблемы, которые может решать общее собрание собственников, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ, статьи 44-46 . Это преобразования во дворе дома, способ накопления средств на капремонт, текущие ремонтные работы.

Смена управляющей компании также может стать поводом для обсуждения. Если качество услуг не устраивает большую часть жильцов, можно расторгнуть договор с этой фирмой и выбрать другую.

Каждый собственник жилья владеет частью общего имущества, а значит, может и должен участвовать в общественно-полезной жизни. Хотя бы тем, что выразит свое мнение: “за” или “против”.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Готовим документы

В этот список вносят информацию о собственниках и размере их собственности. С помощью реестра определяют количество голосов, которым обладает каждый владелец — оно пропорционально размеру занимаемой им площади.

Можно получить его по письменному запросу в управляющем органе: УК, ЖК, ЖСК или ТСЖ, смотря кто управляет в вашем конкретном случае. ЖК РФ обязывает эти организации выдать вам реестр не позднее 5 дней со дня обращения.

Если вам откажут, а собрание провести необходимо, придется закатать рукава и добыть реестр самостоятельно. Есть два пути.

Первый: обойти все квартиры и переписать данные свидетельств о регистрации прав / выписок из ЕГРН на недвижимость. Плюс в том, что этот способ точно бесплатный — потребуется только ваш труд. Минус — дело может затянуться. Не все сидят дома вечерами и ждут, когда к ним придет сосед. Еще, учитывайте, что придется каждому объяснять, что вам нужно и зачем.

Второй: запросить сведения в Росреестре. Можете пойти в ближайший МФЦ, либо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра и заказать выписку онлайн. Придется заплатить госпошлину.

Уведомление о проведении собрания

Это приглашение соседей на собрание. Спланируйте день, время и место встречи так, чтобы максимальному количеству жильцов было удобно. Спрашивать у каждого не нужно, просто следуйте логике. В выходные не всех застанешь дома, значит, остаются вечера будней. Требования к уведомлению устанавливает все тот же ЖК РФ .

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Он нужен, если вы будете ходить по квартирам и раздавать соседям уведомления лично в руки. В реестре укажите дату оповещения и проследите, чтобы все собственники расписались.

Это бланк, в котором голосующие соглашаются или не соглашаются с действиями, предлагаемыми инициатором. Требования к документу согласно ЖК РФ :

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании

Список сделайте в свободной форме. Укажите дату и повестку очного собрания. ФИО присутствующих перечислите непосредственно на собрании.

Здесь будут фиксироваться окончательные решения по рассмотренным темам. Как оформить и заполнить, можно посмотреть в Приказе РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр .

Лайфхак для тех, кто любит готовые решения: формы всех обязательных документов есть в Приложении к методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Распечатайте и пользуйтесь.

Порядок действий

Если собираемся впервые

В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом для принятия некоторых решений ( часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ голосов от общего числа голосов.

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проголосовать заочно.

Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет голосовать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания — скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: “Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить голосования онлайн. Такая возможность есть — она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ . Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем — ЖИВУ.РФ. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проголосовать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует голосования: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное — система бесплатна.

Как управляющей компании провести собрание с собственниками

ЖК РФ) Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ). Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п.

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Здесь есть важная деталь, если управляющей компании нечего скрывать, она сама обеспечит доступ инициативной группе ко всей необходимой информации и ознакомит Вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная информация поможет вам реально оценить возможности организации как управляющей компании, так и ее отношение к своим обязательствам.

Необходимо также созвонится с несколькими управляющими компаниями и обсудить с их представителями возможность заключения договора обслуживания. Пригласите также представителя компании на собрание собственников.

Второй шаг. Оповещение всех жильцов (собственников) дома проведении общего собрания по выбору новой управляющей компании дома В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации есть высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений.

Как заставить ук организовать общее собрание собственников мкд?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред.

Общее собрание собственников многоквартирного дома — как его провести

Получили ответ, 80% замечаний были учтены и внесены изменения в проект договора, но и этот вариант мы (2 собственника) подписали с проколом разногласий, где включили дополнительно ещё 4-е приложения, это:1. Порядок установления факта предоставления ненадлежащего качества с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Основание гл.X правил №354.2. Параметры качества и порядок изменения размера платы за комм. услуги при предоставлении услуги ненадлежащего качества и с перерывами…3.

Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров. Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется как лично, так и через своего представителя.

Однако на практике собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте довольно проблематично. Как правило, на собрание приходят самые активные собственники, остальные же под тем или иным предлогом остаются в стороне.

Выход в таком случае один — выбирать очно-заочную форму голосования, и после того, как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно. Собрать все подписи в один день вряд ли получится, так что в протоколе общего собрания надо определить срок, в течение которого все желающие смогут выразить своё мнение.

Управление многоквартирным домом: проводим общее собрание собственников

Сообщение о результатах собрания Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования.

Как управляющей компании провести собрание с собственниками

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.

Во избежание обвинений в фальсификации результатов, советуем ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники. Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует.

Предоставьте слово представителю новой управляющей компании. Он, конечно, будет нахваливать свою компанию. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя еще больше он зависит от того, насколько плохо свои обязанности выполняет ваша нынешняя управляющая компания. Четвертый шаг. Проведение голосования на общем собрании Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов.

Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома. Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома.
А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших. Пятый шаг. Подготовка протокола общего собрания собственников Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.
В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, информация о кворуме.