Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин Откроется в новой вкладке.”>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.”>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.”>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.”>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.”>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

В 2017 году во исполнении законодательства о долевом строительстве был сформирован государственный фонд, который помогает отстаивать интересы дольщиков. Главная задача работы фонда – исключить финансовые риски дольщиков, которые связаны с условиями обязательного внесения денежных средств для застройщика для ведения начального этапа строительных работ по новостройкам. С фондом связаны как финансовые вопросы участия граждан и застройщиков, так и организационные моменты ведения строительных работ.

Основные принципы работы Фонда защиты дольщиков

Вся суть работы Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства основана на исполнении положений ФЗ-214 «О долевом строительстве на территории РФ». Главная миссия фонда заключается в следующем:

  • Осуществлять плановую и внеплановую проверку документации по строительству у застройщика.
  • Формирование и управление для компенсационного фонда со стороны застройщика, в настоящее время застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого проекта.
  • Фонд принимает участие в процедуре банкротства застройщика и оказывает правовую помощь дольщикам.
  • Финансирование средств за счет компенсационного фонда для проведения завершения строительства объекта, если застройщик объявлен банкротом.

Компенсационный фонд формируется в обязательном порядке для всех застройщиков. В настоящее время определена сумма отчисления в размере 1,2% от общего размера сделки. Сумма отчисления равнозначна для каждого застройщика и может изменяться со стороны Минстроя и Правительства РФ не чаще 1 раза в 12 месяцев.

Однако, в соответствии с буквой закона, компенсационный фонд предусматривает исключение для застройщиков, если они привлекают на строительство собственные средства и работают с эскроу-счетами (с 1 июля 2019 года наличие эскроу-счетов обязательно).

Нет необходимости формировать компенсационный фонд, если застройщик планирует организацию продажи нежилых помещений, машино-мест, коммерческие типы помещений. Во всех остальных случаях формирование компенсационного фонда является обязательным.

Порядок действия застройщика с Фондом

Особый порядок взаимодействия оговорен для застройщика перед Фондом защиты прав граждан, принимающий участие в долевом строительстве. Согласно ФЗ-214, застройщик обязан:

  • Между дольщиком и застройщиком заключается договор, после чего он регистрируется в Росреестре.
  • Застройщик оплачивает 1,2% от суммы в компенсационный фонд, после регистрации ДДУ в Росреестре.
  • Росреестр отправляет в Фонд запрос о резервировании указанной суммы на счете.
  • Росреестр проверяет регистрацию ДДУ только после того, как деньги будут зарезервированы на указанном счете.
  • Росреестр передает сведения в Единый информационный центр информирования жилищного строительства (ЕИСЖС).

Вместе с этим, контролирующий орган должен обеспечить порядок действия всех сторон и проверить соответствии работы застройщика, фонда, Росреестра и дольщика в соответствии с требованиями ФЗ-214. С июля 2019 года к системе регистрации подключены банки, которые формируют эскроу-счета для дольщиков. В дальнейшем резервирование денежных средств на счетах позволяет гарантировать застройщику выдачи необходимой сумму денежных средств только по окончании строительства. На период проведения строительных работ, застройщик самостоятельно изыскивает денежные средства. На всех этапах строительства запрещено пользоваться деньгами с эскроу-счета.

Работа ЕИСЖС

Фонд защиты прав и Единая информационная система жилищного строительства взаимодействуют друг с другом. Основные обязанности Системы:

  • Система совместно с Фондом отслеживают работу застройщиков в соответствии с ФЗ-214.
  • Система передает сведения Фонду о зачислении 1,2% на компенсационный взнос от застройщика.
  • Если застройщик работает без эскроу, то регистрация ДДУ подлежит кроме Росреестра в Системе, о чем передаются сведения Фонду.
  • Застройщик и дольщик в равных правах могут отслеживать состояние счета по строительству объекта в Личном кабинете на сайте ЕИСЖС.

Таким образом государственная защита прав дольщиков обеспечена через компенсационный фонд. Безопасное сотрудничество обеспечивается за счет открытых данных Системы и прочих общедоступных источников. Все данные размещаются в интернете, путем формирования Личного кабинета застройщика и дольщика, которые имеют равные права по отслеживанию динамики строительства и состояния счета по ДДУ.

Заключительные сведения о Фонде дольщиков по ДДУ

Финансовые риски сведены к минимуму. Так, если застройщик объявлен банкротом, то денежные средства на окончание строительства будут привлекаться из Фонда дольщиков, но без привлечения средств самого дольщика, который ранее обеспечил внесение денежных средств на эскроу-счет.

В настоящее время в базе Росреестра зарегистрировано свыше 563,5 тысяч ДДУ. Есть сведения по строительству 3680 ДДУ по объектам новостройки. Информационная открытость к базе данных позволяет гарантировать полную безопасность участия в ДДУ как дольщиков, так и обеспечивать гарантии для застройщиков. Общая стоимость зарегистрированных квартир в базе Фонда составляет 2650 млрд. рублей, что составляет примерно 40 млн кв. метров жилья. Фонд защиты прав дольщиков снижает возникновения рисков, связанные с неисполнением своих обязательств со стороны прямых застройщиков.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный

Постановление от 7 декабря 2016 года №1310. Цель организации – защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве. В частности, установлено, что застройщики производят обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 года в отношении многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства производится после 1 января 2017 года.

Документ

Постановление от 7 декабря 2016 года №1310

Подготовлено Минстроем России в целях реализации положений статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

Комментарий

Согласно положениям статьи 23 Федерального закона №214-ФЗ для дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства России может быть создан фонд, средства которого формируются за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства (далее, соответственно, – фонд, застройщики).

Подписанным постановлением Минстрою поручено от имени Российской Федерации принять в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 12 января 1996 года №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» права учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда (далее – организация).

Цель организации – защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Основные функции организации: формирование фонда за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретённого за счёт размещения и инвестирования денежных средств фонда (далее – компенсационный фонд); контроль за поступлением взносов застройщиков в компенсационный фонд; осуществление за счет средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Устав организации должен предусматривать наименование организации – «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Также установлено, что застройщики производят обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 года в отношении многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства производится после 1 января 2017 года.

Утверждены правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков, правила обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, а также использования средств фонда.

Принятые решения позволят обеспечить выполнение подпункта «е» пункта 2 перечня поручений Президента России от 11 июня 2016 года №Пр-1138ГС о создании компенсационного фонда долевого строительства, а также усилить защиту прав граждан – участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector