+8 (800) 500-27-29

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью

Шансы в будущем стать владельцем целой квартиры непредсказуемы

Еще несколько лет назад сделок с комнатами совершалось достаточно много. Но сейчас их доля на рынке менее 5%, и комнаты в коммуналках не пользуются высоким спросом. Правда, до сих пор существуют желающие именно таким образом решить жилищную проблему.

По примеру родителей
Специалисты www.irn.ru решили разобраться в этом вопросе после того, как знакомый автора статьи Денис высказал идею купить комнату, а в будущем выкупить остальные и таким образом стать владельцем целой квартиры. К такому способу решения квартирного вопроса человека подтолкнул пример родителей. Им в конце 1980-х досталась комната в двухкомнатной квартире в Чертаново. Позже родители не раз пытались выкупить вторую комнату, но соседи не соглашались. Однако спустя некоторое время жилищная проблема соседей решилась сама собой: им дали полноценную квартиру по программе расселения коммуналок, а родителям Дениса вторая комната досталась за символические деньги.

В данном примере все сложилось удачно. К тому же это пример из прошлого, у родителей Дениса не было выбора – купить комнату или другими способами решать жилищный вопрос. Возможен ли такой вариант сегодня?

Новые «расселенцы»
«Такие примеры действительно есть, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И это достаточно выгодная сделка. Заплатив за комнату, человек в будущем становится собственником целой квартиры. Основная проблема состоит в том, что не обязательно владелец соседней комнаты собирается ее продавать. Соответственно, ожидать такую сделку можно долго. Однако в случае, если сосед намерен продать свою комнату, у вас есть право преимущественной покупки. Он может продать комнату другому лицу через месяц после письменного уведомления вас о своем намерении и после получения вашего согласия на ее продажу».

Как рассказала директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, однажды в агентство обратилась клиентка, которая, приехав в Москву из региона, планировала купить комнату. Девушке подобрали комнату в двухкомнатной квартире. «Через 1,5 года она повторно воспользовалась нашими услугами при выкупе второй комнаты у соседа. Такая практика нередко встречается на рынке жилья», – говорит эксперт.

Директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова вспомнила случай, когда весь процесс улучшения занял еще меньше времени: «Одна молодая семья, купив двенадцатиметровую комнату в двухкомнатной квартире, уже через полгода жила в этой самой квартире сама. Их соседка получила очень выгодное предложение по работе за границей. Планируя там остаться насовсем, она предложила молодой паре купить комнату по цене несколько ниже рыночной. Речь шла о 3 млн рублей». У пары таких денег не было, но они с легкостью получили ипотечный кредит, поскольку в залог банк брал не комнату, а целую квартиру.

Несговорчивые соседи и другие проблемы
Но так везет далеко не всем. Например, частный риелтор Светлана Барченкова рассказала историю про то, как один из ее клиентов купил две комнаты в 5-комнатной коммуналке, рассчитывая в будущем выкупить остальные комнаты. Изначально была договоренность с обоими соседями: женщине принадлежало две комнаты, мужчине – одна. Они были готовы продать свое жилье и даже обговаривали варианты, какое жилье они хотели бы получить взамен.

В итоге женщина свои обязательства выполнила, а мужчина пошел на попятную. Если изначально он хотел взамен купить однокомнатную квартиру в Подмосковье, то затем изменил условия и захотел уже квартиру в том же районе (Кузьминках) и обязательно в пятиэтажке под снос, чтобы затем получить новое жилье. «Этот вариант находится уже за гранью разумного. В итоге человек оказался в трудной ситуации – продать комнату в принципе непросто, а если на продажу выставляется сразу несколько комнат в коммуналке, покупателя найти еще тяжелее», – говорит риелтор.

По словам Риммы Балясниковой, соседи обычно просят взамен если и не отдельную квартиру, то комнату в двухкомнатной квартире взамен комнаты в многокомнатной. «Кто-то назовет такие пожелания неадекватно завышенными, но дело в том, что при выкупе соседних комнат перестают действовать даже законы рынка – главным становится желание и умение договариваться», – отмечает эксперт.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться человек, желающий выкупить комнату у соседей, – наличие несовершеннолетних детей. «Разрешение на такую сделку дают органы опеки, и они будут зорко следить, чтобы интересы ребенка не были ущемлены. Здесь уж точно придется покупать или отдельную квартиру, или гораздо лучшую комнату», – говорит Римма Балясникова.

Кроме того, нередко под продажу комнаты замаскированы предложения доли в квартире. «Зачастую данная информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров, – поясняет Мария Литинецкая. – Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее пользовании. Т.е. вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты».

Где шансов больше
Мария Литинецкая рекомендует обращать внимание на объявления о продаже комнат, в которых специально оговорено, что есть возможность дальнейшего выкупа соседних. «Как правило, если человек целенаправленно покупает комнату, рассчитывая на то, что в дальнейшем он купит и другие комнаты, предварительно происходит общение с собственниками других комнат, выявляются их потребности и возможности. Шансы высоки, если собственники идут на диалог, имеют другое жилье, хотят купить отдельное жилье, взять ипотеку и т.д.», – отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Правда, стопроцентных гарантий тут быть не может.

«Если давать сколь-нибудь универсальную рекомендацию, желательно, держа в уме при покупке комнаты намерение в будущем стать собственником всей квартиры, выбирать варианты с минимальным количеством лицевых счетов, – советует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Также отличные перспективы обычно имеет приобретение комнаты в коммуналке, в которой имеются свободные комнаты. Эти комнаты в дальнейшем необходимо будет выкупить у города – хлопот и сложностей здесь обычно бывает на порядок меньше, чем при приобретении у соседей…»

Читать еще:  Заявление о разъяснении судебного решения

Также стоит присмотреться к квартирам, в которых есть неприватизированные комнаты, а их жители стоят в очереди на жилье. «Вполне вероятно, что по программе расселения коммуналок они в будущем переедут в собственные квартиры, – предполагает Светлана Барченкова. – Подселять новых соседей в Москве сейчас не имеют права, ведь цель – избавиться от коммуналок. Скорее всего, город продаст оставшемуся жильцу эти комнаты по цене, существенно ниже рыночной».

Однако в целом покупка комнаты может быть оправданной, только если существует какая-то серьезная привязка к району, считает Римма Балясникова: школа ребенка, работа, до которой нужно иметь возможность добираться быстро, близкое проживание престарелых родителей и т.д.

Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») считает, что такой вариант имеет право на существование. Особенно если не ставить целью дальнейший выкуп комнат у соседей, а иметь в виду, что комнату можно просто продать и купить взамен квартиру, когда появится такая возможность.

Но не стоит думать, что это так просто. По данным компании «Домус финанс», доля комнат на столичном рынке составляет около 4%, другие агентства привели схожую оценку – 4-5%. Однако спроса не хватает, даже чтобы покрыть столь небольшое предложение. «Примерно до начала или середины 2000-х сделок с комнатами было много, особенно в старых коммуналках в центре Москвы. Сейчас их число значительно уменьшилось из-за дороговизны и непрозрачности, связанной с тем, что людям часто вместо комнаты в реальности предлагают долю в квартире, – отмечает Светлана Барченкова. – Поэтому комнаты сейчас – крайне неликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке».

Альтернативные варианты
Поэтому все эксперты сошлись во мнении, что по возможности лучше поискать другие варианты решения жилищного вопроса. «При бюджете 2,5 – 3 млн руб. помимо приобретения комнаты можно рассматривать вариант использования этой суммы как первоначального взноса при ипотеке», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Правда, ипотека доступна далеко не всем, резонно замечает Инна Игнаткина, – нужно иметь постоянную работу, официальный доход и соответствовать другим требованиям банка.

Еще одной альтернативой покупке комнаты является малогабаритная квартира так называемого «гостиничного типа». «Поразить воображение своими размерами «гостинки», конечно, не могут. Зато они обладают одним неоспоримым преимуществом перед комнатами – это отдельное жилье», – комментирует Олег Самойлов. Правда, на такую маленькую квартиру без соседей потребуется еще около 1 млн руб., отмечает Инна Игнаткина.

Другой вариант – купить квартиру в Подмосковье. Если речь идет о вторичном рынке, за такие деньги можно приобрести жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить и поближе к Москве. По словам Сергея Шевченко, генерального директора АН DOKI, цены на комнаты варьируются в диапазоне от 2 – 2,5 млн до 4 – 4,5 млн руб. в зависимости от района и количества проживающих в квартире. За 4,5 млн руб. можно купить комнату в коммунальной квартире в ЦАО, где будет еще один собственник. В ближнем Подмосковье (Железнодорожный, Мытищи) стоимость однокомнатных квартир составляет 3,5 – 4 млн рублей. В бюджете 2,5 – 3 млн рублей (в зависимости от площади и города) можно купить новостройку в Подмосковье.

«Квартира, даже если это новостройка, расположенная в Подмосковье, продается быстрее, чем комната. Это факт. Квартиры растут в цене быстрее, чем комнаты. Это второй факт. И их двух уже достаточно для того, чтобы утверждать, что на пути к отдельной квартире в Москве выгоднее вначале купить квартиру в новостройке Подмосковья или Новой Москвы», – уверена Римма Балясникова.

Если человек категорически не желает переезжать в Подмосковье, существует и другой вариант. «Одна моя знакомая купила квартиру в подмосковной новостройке за 1,9 млн руб., – рассказывает Светлана Барченкова. – Примерно в 500 000 руб. ей обошелся ремонт. Такую квартиру она сдала за 20 000 руб. – арендатор, к моему удивлению, нашелся всего за неделю. А за эти деньги уже можно снять комнату в центре Москвы, а если повезет, то и отдельную малогабаритную квартиру в отдаленном от центра районе». Таким образом, человек, как и планировал, может жить в комнате в Москве, однако как только появится возможность улучшить жилищные условия – продать подмосковную квартиру будет проще, чем комнату.

Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Доставшийся нам пережиток советской эпохи в виде коммунальных квартир здравствует и сегодня. Количество их в разных городах достигает до сотен тысяч. Неудивительно, что на рынке недвижимости этот сегмент жилья всегда востребован.

Ликвидность этого формата недвижимости зависит от многих факторов. Прежде всего, следует указать, что комнаты бывают 3-х видов: — в малонаселенных квартирах типовых домов, — в сталинских домах, — в бывших общежитиях.

При покупке этого сегмента недвижимости потребителю надо знать следующие факты.

С какой целью покупают комнаты

Коммунальное жилье приобретается с целью оформления регистрации, в качестве выгодного вложения инвестиций и первичной недвижимости для проживания. Большинство граждан не могут накопить на отдельное жилье. Студенты, молодые семьи, одинокие лица предпочитают проживать в комуналках, чем вместе с родственниками в отдельной квартире. Очень часто комуналки покупаются приезжими из других городов.

Читать еще:  Какой налоговый и отчетный период по налогу на прибыль (коды)?

Самый важный момент на этапе поиска нужного варианта — это выбор соседей, которые будут жить за стенкой и с которыми придется ежедневно сталкиваться на общей территории. Покупатель должен решить, что для него важнее — количество проживающих жильцов или уровень комфорта жизни. В малонаселенных квартирах в качестве соседа может быть один человек, что является большим преимуществом. Но в таких квартирах уровень комфорта проживания гораздо ниже, чем в просторных комуналках. В больших по площади комунальных квартирах количество жильцов больше, но и условия лучше.

Приступив к поиску, покупатель обращает внимание на различные параметры комнат — площадь, стоимость, тип дома, количество соседей, состояние. После просмотра отобранных объектов, потенциальный покупатель начинает глубже понимать стоящую перед ним задачу. Рассматривая каждого проживающего в качестве соседа, он понимает, что сама комната ему нравится, а вот сосед будет доставлять массу неудобств. Это может привести в дальнейшем к новым поискам и переезду.

Самые доступные для покупателей коммуналки располагаются в пригороде, где до сих пор сохранились общежития.

В «спальных» районах наиболее востребован формат жилья брежневских времен, отличающийся небольшими площадями и, соответственно, приемлемой стоимостью.

Центральный административный округ Москвы по рейтингу всегда занимает лидирующие позиции. Престижные комуналки в центре столицы с высокими потолками, большими площадями и своей историей всегда были в цене и пользовались спросом. Однако, в историческом центре стоимость таких объектов достигает уровня цен отдельного жилья. Ее владелец при грамотной планировке может превратить просторную комнату в современную квартиру-студию. К тому же это самый ликвидный объект, продать который не составит труда. В непрестижных исторических зонах города можно найти коммуналку по цене пригорода.

Покупка комнаты в кредит

С точки зрения банка, как заемщика, комната является для него рискованным и невыгодным предметом залога под кредит. Риск заключается в истории комуналки, жильцы которой меняются гораздо чаще, чем в отдельной квартире. Если учесть факт скрытия жильцами прав собственности на комнату несовершеннолетних, наследников и других сособственников, то проверка может занять длительный период времени. Поэтому банки ипотеку на покупку комуналки одобряют гораздо реже, чем на квартиру. Кроме стандартного пакета документов банку потребуется предоставить отказ жильцов от преимущественного права покупки. Для приобретения комнаты чаще всего пользуются беззалоговым кредитом. Вероятность согласия со стороны банка в этом случае возрастает, как и процентная ставка.

Если в квартире имеется перепланировка

Если в коммунальной квартире выполнена перепланировка, то она не послужит препятствием для продажи комнаты. Следует обращать внимание на стоимость такого объекта. Если комната с современной на незаконных основаниях ванной продается по цене апартаментов или квартиры-студии, то для покупателя такое предложение не будет выгодным. Стоимость перепланировки не должна оцениваться выше, чем евро ремонт.

Продавец при желании продать комнату быстро и без проблем должен иметь на руках нотариально заверенный отказ всех ее жильцов от преимущественного права на покупку. Многие граждане отказываются идти на встречу с нотариусом, приводя массу доводов. В этом случае собственник комнаты может сам обратиться к нотариусу и оформить уведомления о возможности купить соседям его комнату. Сособственник при получении заказного письма расписывается на почтовой открытке, которая возвращается нотариусу. Она служит своего рода доказательством того, что сосед в курсе продажи комнаты.

Если сособственниками долей в коммуналке являются несовершеннолетние дети, то отказ можно получить от их родителей. Им для этого придется получить разрешение в органах опеки. На это потребуется дополнительное время.

Если жильцы давно обзавелись отдельным жильем и их местонахождение неизвестно, для получения отказа с их стороны предусмотрен порядок уведомления. На их имя отправляется заказное письмо. Если в течение месяца ответа не поступило, продавец свободен в своих действиях.

При возникновении серьезных препятствий со стороны соседей приходиться пользоваться «серыми» схемами продаж. Продавец оформляет права нового собственника комнаты с помощью договора дарения, потому последний не требует согласия соседей. Этот способ приобретения считается рискованным для покупателя, потому что он не является родственником и сделка может быть признана притворной. Сделка — договор дарения облагается подоходным налогом и исключает право на налоговый вычет. Договор дарения предполагает безвозмездную передачу прав владения жильем. И если будет зафиксирован факт передачи денег, то покупатель может остаться и без денег, и без жилья. Таким способом продажи пользуются крайне редко. Только если продавец вызывает доверие, покупатель может пойти на нее на свой страх и риск.

Риэлторы в таких случаях используют оформление сделки в 2 этапа: договор дарения и купля-продажа. Чтобы максимально обезопасить себя при покупке комнаты, доверьтесь профессионалам. Они подскажут правильный выход при любой сложившейся ситуации и на основании закона прибегнут к самому оптимальному и выгодному варианту оформления сделки.

Смотрите далее по теме — Покупка квартиры: чем меньше метров, тем лучше или Как покупать жилье в кризис.

Какие документы нужны для покупки комнаты в общежитии

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме). Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах. Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

  • Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250 ).
  • Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.
Читать еще:  Договор на оказание услуг по программному обеспечению

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену. При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже. Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

А образец извещения о продаже доли в квартире можно скачать в этой статье https://realtyinfo.online/3761-poryadok-prodazhi-doli-v-kvartire

Кому отправлять
Извещать о продаже нужно только собственников комнат. Если же право проживания жильца основано на договоре соцнайма, аренды или ссуды, отправлять уведомление придется, соответственно, — нанимателю (в жилищный комитет или муниципальное управление), арендодателю или кредитору. Получить точное представление о владельцах помещений поможет выписка из Росреестра, с указанием всех собственников данной квартиры.

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим. В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях. При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

  • Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
  • Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

  1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
  2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
  3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

  1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
  2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

Документы

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

  • отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
  • извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
    1. Если право собственности на комнату имеет (или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:
    2. свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
    3. разрешение органов опеки и попечительства.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).
  • Безопасность сделки

    Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

    • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
    • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
    • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
    • Выписка из комнаты всех жильцов.
    • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

    Выбор

    Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

    Район

    Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

    В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

    Квартира

    Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.

    Комната

    Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции. Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной. Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

    Соседи

    Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире. Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений. Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector